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Normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio

Immagine di anteprima per: Sopraelevazione del Sottotetto Condominio (normative e sanzioni)

Ampliare la volumetria della propria abitazione o creare un appartamento completamente autonomo con il recupero del sottotetto, è una soluzione che sempre più persone prendono in considerazione. Seguendo la normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio potrete infatti aumentare le superfici esistenti e allo stesso tempo aggiungere valore all'immobile a seguito di una nuova valutazione immobiliare.

In Italia, se siete i proprietari dell'ultimo piano di un qualsiasi edificio, potete procedere a una sopraelevazione del sottotetto in un condominio a patto che non vi siano ostacoli di natura legislativa o tecnica.

In termini pratici sopraelevare, cosi come lo intende la nostra normativa significa che se siete proprietari avete il diritto di costruire sul tetto che si trova sul vostro solaio, purché corrispondiate agli altri condomini una somma a titolo di indennità correlata al tipo di sopraelevazione che volete eseguire.

Tuttavia, ci sono alcuni casi in cui non è possibile procedere con la sopraelevazione del sottotetto in un condominio. Eccone alcuni:

- instabilità statica e incapacità di sostenere costruzioni aggiuntive: in questo caso esiste un divieto assoluto di sopraelevazione, a meno che non si proceda ad un consolidamento della stabilità o una messa in sicurezza della struttura provato dal certificato di agibilità edilizia;

- architettura dell'edificio: i condomini possono pretendere che l'estetica dell'edificio non venga deturpata;

- rischio di ridurre aria e luce ad uno o più condomini.

Procedere alla sopraelevazione del sottotetto di un condominio è abbastanza semplice per edifici tipici dell'edilizia residenziale (palazzine condominiali o abitazioni multifamiliari), ma diventa via via più complicato per edifici che hanno un'architettura di interesse storico o estetico. In questi casi, il mio consiglio è quello di richiedere un preventivo per consulenza edile prima di valutare di iniziare i lavori.

foto: normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio

L'indennità per la sopraelevazione del sottotetto in un condominio

Nel caso di sopraelevazione del sottotetto in un condominio tutti i condomini hanno diritto a un indennizzo, cioè una sorta di somma a titolo di risarcimento che va versata ai singoli proprietari.

La giurisprudenza ha semplificato il calcolo di tale indennizzo. Esso deve essere infatti quantificato sul valore della superficie su cui la struttura edilizia insiste diviso per i piani dell'edificio (compreso anche il piano da costruire) e deducendo da questo importo la quota che spetta al condomino che esegue la sopraelevazione.

Qualora abbiate acquistato anche la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio non siete tenuti a corrispondere questa indennità.

Per terminare, dovrete corrsipondere l'indennità in tempi relativamente brevi altrimenti rischierete di incorrere nella rivalutazione dell'indennità, ossia una sua maggiorazione.

Per tali ragioni il mio consiglio è quello di ponderare bene i tempi tra la costruzione della sopraelevazione e la liquidazione della somma da corrispondere ai condomini.

Il diritto dei condomini di ricevere l'indennità è pari ad un diritto di credito che dopo dieci anni scade per prescrizione. Questo significa che qualora i condomini decidano di reclamare la parte di indennità che gli spetta possono richiedere anche il pagamento degli interessi, il tutto però entro 10 anni dalla fine dei lavori, trascorsi i quali avranno perso per sempre questo diritto.

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Limitazione della sopraelevazione del sottotetto in un condominio nei casi di aree ad alta sismicità

Considerando che l'Italia è un paese con rischio sismico abbastanza elevato, è fondamentale procedere a una valutazione prima di procedere alla sopraelevazione del sottotetto in un condominio soggetto alle norme antisismiche.

Un condomino potrebbe rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere il ripristino della struttura originale e lo smantellamento della sopraelevazione per ogni opera abusiva eseguita da altri condomini, con l'obbligo di risarcire ogni eventuale danno causato o che potrebbe in seguito manifestarsi per effetto dei lavori conseguiti.

Circostanze e divieti che possono impedire la sopraelevazione del sottotetto

La legge prevede altri casi in cui un condomino può vedersi negare il diritto di sopraelevare il sottotetto. La clausola di divieto di sopraelevazione deve essere, in questi casi, ben specificata e non deve generare alcun tipo di equivoco.

Questi casi possono essere cosi riassunti:

- atto costitutivo del condominio;

- regolamento condominiale (solo se richiamato negli atti di acquisto della singola proprietà);

- contratti successivi all'acquisto di quote di proprietà esclusive.

Consultarvi con un esperto può eliminare il rischio incorrere in conseguenze legali.

Se negli atti del condominio il divieto di sopraelevazione è stato deciso dall'assemblea con ordine del giorno, allora non c'è nulla da fare, non si può sopraelevare a meno che non venga modificato nuovamente il regolamento di condominio.

foto: sopraelevazione del tetto in un condominio

Il recupero dei sottotetti

Sono molte le famiglie che decidono di recuperare il sottotetto per allargare la propria abitazione.

Tuttavia, non esite una vera e propria legge nazionale sul recupero dei sottotetti. Ecco perché tra le varie regioni cambiano i termini che fissano le caratteristiche, le norme e l'esecuzione dei lavori di questo genere.

In linea di massima ecco quali sono le disposizioni nelle varie regioni e a livello nazionale:

- Non tutti i fabbricati possono essere soggetti a un recupero del sottotetto, in molte regioni è richiesto che il proprietario dimostri che la casa non sia nuova. Tutto ciò significa che la costruzione deve avere più di vent'anni in alcune regioni, più di quindici in altre e più di dieci in altre ancora. Per verificare l'esistenza di queste norme, il mio consiglio è quello di rivolgervi direttamente ai tecnici del Comune.

- La destinazione d'uso (cioè lo scopo finale del recupero) del sottotetto gioca un ruolo importante. In caso di cambio di destinazione d'uso, la mansarda per esempio può essere adibita ad abitazione, ma non per svolgere un'attività professionale. Tuttavia vi sono alcune regioni come Piemonte e Umbria che lasciano spazio a chi vuole destinare la propria mansarda a strutture di tipo ricettivo come bed & breakfast o alberghi diffusi. 

- Ai fini dell'ambiente e della qualità della vita la normativa stabilisce che il sottotetto da recuperare sia arieggato e ben illuminato.

- In tutte le regioni, tranne il Molise e la Calabria, l'altezza minima di una mansarda usata come abitazione deve essere superiore a due metri e venti (questo limite non si applica alle case di campagna). 

- Alcune leggi regionali fanno riferimento al risparmio energetico e chiedono che il recupero di un sottotetto sia in grado di garantire freschezza d'estate e calore d'inverno eliminando la possibilità di formazione di condensa. L'Emilia Romagna è la regione che meglio ha disciplinato questo aspetto tecnico. Le altre regioni fanno riferimento alle normative nazionali; la Lombardia, ha seguito l'idea di base proposta dall'Emilia Romagna, ma con requisiti da rispettare più semplici e più agevoli. In tutti i casi dovrete valutare con attenzione e con il parere di un esperto la possibilità di recupero di sottotetti con l'aiuto di fondi o incentivi previsti dalla legge.

A causa delle troppe norme e della troppa giurisprudenza non esiste una linea guida nazionale uguale per tutti. Oltre alle regioni, che emanano leggi in materia edilizia tenendo conto della popolazione, del clima e degli aspetti geologici del loro territorio, bisogna che prendiate in considerazione anche i Regolamenti Comunali.

Eccoci quindi arrivati alla fine di questa breve guida riguardante la normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio. Se non volete rischiare è meglio chiedere ulteriori informazioni al vostro amministratore di condominio, perderete meno tempo e non rischierete nulla!

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