Normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio

Immagine di anteprima per: Sopraelevazione del Sottotetto Condominio (normative e sanzioni)

Ampliare la volumetria della propria abitazione o creare un appartamento completamente autonomo con il recupero del sottotetto, è una soluzione che sempre più persone prendono in considerazione. Seguendo la normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio potrete infatti aumentare le superfici esistenti e allo stesso tempo aggiungere valore all'immobile a seguito di una nuova valutazione immobiliare.

In Italia, se siete i proprietari dell'ultimo piano di un qualsiasi edificio, potete procedere a una sopraelevazione del sottotetto in un condominio a patto che non vi siano ostacoli di natura legislativa o tecnica.

In termini pratici sopraelevare, cosi come lo intende la nostra normativa significa che se siete proprietari avete il diritto di costruire sul tetto che si trova sul vostro solaio, purché corrispondiate agli altri condomini una somma a titolo di indennità correlata al tipo di sopraelevazione che volete eseguire.

Tuttavia, ci sono alcuni casi in cui non è possibile procedere con la sopraelevazione del sottotetto in un condominio. Eccone alcuni:

- instabilità statica e incapacità di sostenere costruzioni aggiuntive: in questo caso esiste un divieto assoluto di sopraelevazione, a meno che non si proceda ad un consolidamento della stabilità o una messa in sicurezza della struttura provato dal certificato di agibilità edilizia;

- architettura dell'edificio: i condomini possono pretendere che l'estetica dell'edificio non venga deturpata;

- rischio di ridurre aria e luce ad uno o più condomini.

Procedere alla sopraelevazione del sottotetto di un condominio è abbastanza semplice per edifici tipici dell'edilizia residenziale (palazzine condominiali o abitazioni multifamiliari), ma diventa via via più complicato per edifici che hanno un'architettura di interesse storico o estetico. In questi casi, il mio consiglio è quello di richiedere un preventivo per consulenza edile prima di valutare di iniziare i lavori.

foto: normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio

L'indennità per la sopraelevazione del sottotetto in un condominio

Nel caso di sopraelevazione del sottotetto in un condominio tutti i condomini hanno diritto a un indennizzo, cioè una sorta di somma a titolo di risarcimento che va versata ai singoli proprietari.

La giurisprudenza ha semplificato il calcolo di tale indennizzo. Esso deve essere infatti quantificato sul valore della superficie su cui la struttura edilizia insiste diviso per i piani dell'edificio (compreso anche il piano da costruire) e deducendo da questo importo la quota che spetta al condomino che esegue la sopraelevazione.

Qualora abbiate acquistato anche la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio non siete tenuti a corrispondere questa indennità.

Per terminare, dovrete corrsipondere l'indennità in tempi relativamente brevi altrimenti rischierete di incorrere nella rivalutazione dell'indennità, ossia una sua maggiorazione.

Per tali ragioni il mio consiglio è quello di ponderare bene i tempi tra la costruzione della sopraelevazione e la liquidazione della somma da corrispondere ai condomini.

Il diritto dei condomini di ricevere l'indennità è pari ad un diritto di credito che dopo dieci anni scade per prescrizione. Questo significa che qualora i condomini decidano di reclamare la parte di indennità che gli spetta possono richiedere anche il pagamento degli interessi, il tutto però entro 10 anni dalla fine dei lavori, trascorsi i quali avranno perso per sempre questo diritto.

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3. Periodo di conservazione dei dati

I dati personali raccolti ed elaborati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f) verranno conservati per tutto il periodo di erogazione del servizio e poi immediatamente cancellati. A seguito di un periodo di 12 mesi di inattività dell’Utente, il sistema inoltrerà una comunicazione allo stesso, informandolo che, in caso di ulteriore inattività nei seguenti 6 mesi, i suoi  dati personali verranno cancellati, ad eccezione di quelli necessari per il rispetto di normative fiscali, contabili e amministrative o per adempiere ad altri obblighi di legge e per documentare le attività svolte. I dati elaborati per le finalità di cui al punto 2 d) e 2 e)  verranno cancellati nel termine di 24 mesi.

 

4. Modalità del trattamento

I dati personali raccolti verranno trattati, conservati ed elaborati con strumenti elettronici e verranno memorizzati sia su supporti informatici che su supporti cartacei, organizzati in data base, e su ogni altro tipo di supporto idoneo.

Specifiche misure di sicurezza sono osservate per prevenire la perdita dei dati, usi illeciti o non corretti ed accessi non autorizzati.

Il trattamento di dati personali svolto da Midnight Call non comporta processi decisionali automatizzati.

 

5. Comunicazione e/o conferimento dei dati personali

La comunicazione e/o il conferimento dei dati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f)  è requisito necessario lo svolgimento del rapporto contrattuale e quindi obbligatorio per tali finalità: la mancata comunicazione e/o conferimento dei dati personali da parte dell’interessato, comporterà l’impossibilità per Midnight Call di erogare il servizio richiesto. Il conferimento dei dati per le finalità di cui ai punti 2 d) e 2 e)  è facoltativo: la mancata comunicazione dei dati per tali finalità non comporta conseguenze per l’Utente.

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I dati personali raccolti non saranno diffusi e potranno essere comunicati, oltre che a soggetti a cui sia riconosciuta la facoltà e l’interesse di accedere ai Vostri dati personali da norme di legge o di normative secondarie e/o comunitarie, a personale interno al Titolare, nonché a società, associazioni o studi professionali che prestino servizi ed attività per conto del Titolare in qualità di Responsabile del Trattamento per l’adempimento di obblighi di legge, nonché per ogni esigenza organizzativa ed amministrativa necessaria per fornire i servizi richiesti.

I nominativi degli ulteriori soggetti che potranno venire a conoscenza dei dati degli interessati in qualità di “Responsabili del trattamento” sono riportati in un elenco aggiornato disponibile presso Midnight Call (da richiedersi ai recapiti indicati al punto 10).

Infine, previo consenso specifico, i dati degli interessati potranno essere comunicati e/o ceduti a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, assicurazione, credito, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario, servizi digitali) per svolgere attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea.

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Midnight Call non trasferisce i dati degli interessati all’estero o ad organizzazioni internazionali.

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In relazione ai suindicati trattamenti di dati, l’interessato ha la facoltà di esercitare in ogni momento i diritti previsti dal Regolamento UE n. 679/2016, tra cui, ad esempio, di ottenere l’indicazione:

- dell’origine dei dati personali;

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- degli estremi identificativi del Titolare, dei responsabili e del rappresentante designato.

L’interessato ha diritto di ottenere:

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- la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di Legge;

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L’interessato potrà inoltre chiedere copia dei propri dati in formato standard (cd “Diritto alla portabilità dei dati”).

Il soggetto a cui si riferiscono i dati, infine, ha diritto di opporsi in qualsiasi momento e senza alcun costo, in tutto o in parte:

- per motivi legittimi al trattamento dei dati personali che lo riguardano, ancorché pertinenti allo scopo della raccolta;

- al trattamento dei dati personali che lo riguardano svolti ai sensi dell'articolo 6, paragrafo 1 GDPR, lettere e. (“il trattamento è necessario per adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento”) o f. (“il trattamento è necessario per il perseguimento del legittimo interesse del titolare del trattamento o di terzi”) compresa la profilazione sulla base di tali disposizioni.

- al trattamento di dati personali che lo riguardano a fini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale (marketing diretto), compresa la profilazione nella misura in cui sia ad esso connessa.

L’interessato ha il diritto di revocare il proprio consenso al trattamento, quando questo si basi sull’ipotesi prevista dall’art. 6, paragrafo 1, lettera a. (quando “l'interessato ha espresso il consenso al trattamento dei propri dati personali per una o più specifiche finalità”), oppure dall’articolo 9, paragrafo 2, lettera a. (l'interessato ha prestato il proprio consenso esplicito al trattamento di tali dati personali per una o più finalità specifiche) del Regolamento UE 679/2016, in qualsiasi momento senza pregiudicare la liceità del trattamento basata sul consenso prestato prima della revoca. In particolare, il soggetto cui si riferiscono i dati, per non ricevere più e-mail carattere promozionale, potrà in qualsiasi momento richiedere gratuitamente la cancellazione dal servizio inviando un messaggio ai recapiti indicati al punto 10 della presente informativa.

L’interessato, nel caso in cui ritenga che il trattamento che lo riguarda violi la normativa in vigore, ha il diritto di proporre reclamo a un'autorità di controllo, segnatamente nello Stato membro in cui risiede abitualmente, lavora oppure del luogo ove si è verificata la presunta violazione. L’Autorità di controllo italiana può essere raggiunta ai recapiti presenti sul proprio sito web.

 

10. Titolare del trattamento – Dati di contatto

Il titolare del trattamento è Midnight Call S.r.l., con sede in Reggio Emilia, via Pier Carlo Cadoppi n. 14, C.F. e P.I. 02504670353, in persona del legale rappresentante pro tempore. La Società può essere altresì contattata all’indirizzo di posta elettronica info@fazland.com e all’indirizzo PEC midnightcallsrl@pec.it.

Per esercitare i diritti, sopra elencati, l’interessato potrà rivolgere richiesta utilizzando l’account di posta elettronica privacy@fazland.com o contattando il Responsabile della Protezione dei Dati ai recapiti indicati di seguito.

Midnight Call si riserva il diritto di aggiornare la presente Informativa sul trattamento di dati personali.

 

ultimo aggiornamento 24/05/2018

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Limitazione della sopraelevazione del sottotetto in un condominio nei casi di aree ad alta sismicità

Considerando che l'Italia è un paese con rischio sismico abbastanza elevato, è fondamentale procedere a una valutazione prima di procedere alla sopraelevazione del sottotetto in un condominio soggetto alle norme antisismiche.

Un condomino potrebbe rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere il ripristino della struttura originale e lo smantellamento della sopraelevazione per ogni opera abusiva eseguita da altri condomini, con l'obbligo di risarcire ogni eventuale danno causato o che potrebbe in seguito manifestarsi per effetto dei lavori conseguiti.

Circostanze e divieti che possono impedire la sopraelevazione del sottotetto

La legge prevede altri casi in cui un condomino può vedersi negare il diritto di sopraelevare il sottotetto. La clausola di divieto di sopraelevazione deve essere, in questi casi, ben specificata e non deve generare alcun tipo di equivoco.

Questi casi possono essere cosi riassunti:

- atto costitutivo del condominio;

- regolamento condominiale (solo se richiamato negli atti di acquisto della singola proprietà);

- contratti successivi all'acquisto di quote di proprietà esclusive.

Consultarvi con un esperto può eliminare il rischio incorrere in conseguenze legali.

Se negli atti del condominio il divieto di sopraelevazione è stato deciso dall'assemblea con ordine del giorno, allora non c'è nulla da fare, non si può sopraelevare a meno che non venga modificato nuovamente il regolamento di condominio.

foto: sopraelevazione del tetto in un condominio

Il recupero dei sottotetti

Sono molte le famiglie che decidono di recuperare il sottotetto per allargare la propria abitazione.

Tuttavia, non esite una vera e propria legge nazionale sul recupero dei sottotetti. Ecco perché tra le varie regioni cambiano i termini che fissano le caratteristiche, le norme e l'esecuzione dei lavori di questo genere.

In linea di massima ecco quali sono le disposizioni nelle varie regioni e a livello nazionale:

- Non tutti i fabbricati possono essere soggetti a un recupero del sottotetto, in molte regioni è richiesto che il proprietario dimostri che la casa non sia nuova. Tutto ciò significa che la costruzione deve avere più di vent'anni in alcune regioni, più di quindici in altre e più di dieci in altre ancora. Per verificare l'esistenza di queste norme, il mio consiglio è quello di rivolgervi direttamente ai tecnici del Comune.

- La destinazione d'uso (cioè lo scopo finale del recupero) del sottotetto gioca un ruolo importante. In caso di cambio di destinazione d'uso, la mansarda per esempio può essere adibita ad abitazione, ma non per svolgere un'attività professionale. Tuttavia vi sono alcune regioni come Piemonte e Umbria che lasciano spazio a chi vuole destinare la propria mansarda a strutture di tipo ricettivo come bed & breakfast o alberghi diffusi. 

- Ai fini dell'ambiente e della qualità della vita la normativa stabilisce che il sottotetto da recuperare sia arieggato e ben illuminato.

- In tutte le regioni, tranne il Molise e la Calabria, l'altezza minima di una mansarda usata come abitazione deve essere superiore a due metri e venti (questo limite non si applica alle case di campagna). 

- Alcune leggi regionali fanno riferimento al risparmio energetico e chiedono che il recupero di un sottotetto sia in grado di garantire freschezza d'estate e calore d'inverno eliminando la possibilità di formazione di condensa. L'Emilia Romagna è la regione che meglio ha disciplinato questo aspetto tecnico. Le altre regioni fanno riferimento alle normative nazionali; la Lombardia, ha seguito l'idea di base proposta dall'Emilia Romagna, ma con requisiti da rispettare più semplici e più agevoli. In tutti i casi dovrete valutare con attenzione e con il parere di un esperto la possibilità di recupero di sottotetti con l'aiuto di fondi o incentivi previsti dalla legge.

A causa delle troppe norme e della troppa giurisprudenza non esiste una linea guida nazionale uguale per tutti. Oltre alle regioni, che emanano leggi in materia edilizia tenendo conto della popolazione, del clima e degli aspetti geologici del loro territorio, bisogna che prendiate in considerazione anche i Regolamenti Comunali.

Eccoci quindi arrivati alla fine di questa breve guida riguardante la normativa sulla sopraelevazione del sottotetto in un condominio. Se non volete rischiare è meglio chiedere ulteriori informazioni al vostro amministratore di condominio, perderete meno tempo e non rischierete nulla!

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