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Rifacimento tetto condominiale e ripartizione spese

Immagine di anteprima per: Rifacimento tetto condominiale e ripartizione spese

Se vi trovate nella scomoda situazione di dover procedere ad un rifacimento di un tetto condominiale, le domande che vi dovete porre sono sicuramente tante:

1. Quando è opportuno avviare i lavori di rifacimento di un tetto?
2. Qual’è la normativa sul rifacimento tetto?
3. Qual’è il costo al mq di un rifacimento tetto condominiale?
4. Esistono degli incentivi per il rifacimento del tetto condominiale?
5. Qual’è la ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale?
6. A chi affidare il lavoro di rifacimento tetto condominiale?
7. Meglio procedere al rifacimento tetto completo o solo di una parte, la più rovinata?
8. Si può procedere al rifacimento del tetto fai da te?

Foto: Rifacimento tetto

Queste sono solo alcune delle tante domande che dovrete farvi, che dipenderanno anche dal vostro caso specifico. Analizziamo intanto una per volta le domande sopra per fare un pò di chiarezza in tema di rifacimento di un tetto condominiale.

1) Quando diventa necessario avviare i lavori di rifacimento del tetto?

Raramente capita di dover effettuare un rifacimento tetto condominiale e se capita, di solito non succede più di una volta nella vita.

Bisogna procedere ad un rifacimento del tetto quando presenta dei problemi come ad esempio infiltrazioni d’acqua, oppure se il tetto era vecchio e si desidera magari effettuare una ristrutturazione completa dell’edificio al fine di migliorarne le prestazioni energetiche.

A volte può essere sufficiente far sostituire solamente alcune tegole da un’impresa edile professionista. Altre volte sarà necessario procedere al rifacimento del tetto completo sostituendo anche lo strato isolante sottostante.

Il rifacimento tetto rappresenta sicuramente un investimento per il futuro che vi consentirà di avere un tetto maggiormente performante, che isola in maniera ottimale la casa, mantenendola calda d’inverno e fresca d’estate. Questo conferisce anche maggiore valore alla casa per via del risparmio energetico conseguito.

 

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2) Qual’è la normativa sul rifacimento tetto condominiale?

Le nuove normative sull’efficienza energetica premiano sempre di più le case a basso consumo energetico. E come abbiamo visto, il tetto influenza le prestazioni energetiche in maniera decisiva. Esistono delle normative sul rifacimento tetto ben specifiche, come ad esempio la Norma UNI 8627: 1984 “Edilizia. Sistemi di copertura. Definizione e classificazione degli schemi funzionali, soluzioni conformi e soluzioni tecnologiche”.

Per un rifacimento tetto a norma deve essere anche eseguita un' adeguata coibentazione per garantire un isolamento termico ottimale. Infatti, secondo la modifica del Decreto Legislativo n. 311 contenuta nella Gazzetta Ufficiale del 1 febbraio 2007 n. 26, viene prescritto che tale legge si applica in forma graduata per gli interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria; quindi se si procede al rifacimento del tetto, questo deve essere contestualmente isolato.

Prima di incominciare i lavori dovrete presentare una DIA (Denuncia Inizio Attività) al vostro comune. Di solito l’impresa edile o il geometra a cui vi riferite per la stesura del progetto si occuperà di questa fase per voi.

Essendo un lavoro piuttosto pericoloso, esistono poi anche delle specifiche norme sulla sicurezza dei lavoratori da rispettare durante tutte le fasi di rifacimento del tetto condominiale. Quindi, anche se non è obbligatorio, è fortemente consigliato appuntare un direttore dei lavori per supervisionare il regolare svolgimento dei lavori e assicurarsi che si rispettino le normative vigenti in ogni fase. 

Tenete bene a mente che anche i committenti sono responsabili per la sicurezza dei lavoratori nel cantiere perchè i lavori si svolgono nella loro proprietà. Ecco perchè la scelta del direttore dei lavori risulta fondamentale. Assicuratevi di rivolgervi ad un geometra o architetto serio e professionale dato la responsabilità per inadempienze non ricade solo su di lui.

Prima di incominciare i lavori, il direttore dei lavori dovrà assicurarsi di:

  • predisporre una adeguata segnaletica che evidenzi i rischi presenti nell’area dove si svolgono i lavori;
  • Impedire di volta in volta l’accesso ai luoghi critici (dove potrebbe ad esempio cadere del material)e con idonei sbarramenti;
  • predisporre adeguate protezioni per i lavoratori come le cinghie di sicurezza e parapetti lungo i bordi del tetto;
  • verificare la resistenza del tetto a sostenere il peso dei lavoratori e macchinari durante le fasi di rifacimento del tetto condominiale e dove necessario provvedere con adeguati rinforzi;
  • verificare che i lavori non vengano eseguiti in prossimità troppo ravvicinata a linee elettriche. I ponteggi e le aree di lavoro devono essere distanti almeno 5 metri dai cavi, oppure si - devono mettere in atto adeguate protezioni per evitare che i lavoratori vengano a contatto con i cavi elettrici.

Potete trovare la lista completa delle normative e comportamenti da adottare in questo documento pubblicato da INAIL.

3) Qual’è il costo al mq del rifacimento tetto condominiale?

Il costo al mq del rifacimento tetto dipende da diversi fattori, vediamoli in breve: 

  • l’entità dei lavori, ad esempio la semplice sostituzione di alcune tegole costerà sicuramente meno rispetto ad un rifacimento tetto completo con coibentazione;
  • la qualità dei materiali usati. Non fatevi tentare dalla possibiltà di acquistare materiali troppo economici, tanto è il costo della manodopera ad incidere maggiormente. Se usate materiali economici, il risultato sarebbe un tetto di bassa qualità maggiormente soggetta ad infiltrazioni e altri problemi;
  • la zona geografica dove vi trovate;
  • il tipo di isolamento termico scelto, potrebbe essere un isolamento a cappotto o altro;
  • se optate per un tetto ventilato o meno. Anche se più costoso, il tetto ventilato ha sicuramente i suoi vantaggi, come ad esempio quello di prevenire problemi di umidità in casa.

Foto: Componenti di un tetto

Come potete vedere, il costo al mq per un rifacimento tetto condominiale dipende da tanti fattori, quindi non è facile dare delle cifre precise. Ad ogni modo dalla nostra esperienza nel campo abbiamo visto che il costo al mq per un rifacimento tetto nel centro nord si aggira intorno ai 90 - 160 Euro arrivando fino a 200 - 250 se i lavori prevedono la demolizione del tetto esistente e l’installazione di pannelli solari sul nuovo tetto.

Ma non disperatevi, lo stato mette a disposizione dei cittadini diversi incentivi per lavori di rifacimento tetto!

4) Quali sono gli incentivi previsti per il rifacimento tetto condominiale o indipendente?

Se il rifacimento tetto condominiale rispetta determinate caratteristiche, potete usufruire degli incentivi che lo stato italiano ha messo a disposizione dei cittadini per gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici. 

La Legge di Stabilità ha infatti approvato l’Ecobonus del 65% per le spese sostenute per la riqualificazione energetica anche per il 2016.

Oltre all’Ecobonus, è prevista poi anche una detrazione Irpef del 50% per ristrutturazioni edilizie.

Per accedere agli incentivi per rifacimento tetto dovrete rispettare semplicemente determinati requisiti tecnici: 

  • sostituire o modificare elementi già esistenti assicurando nuovi valori di trasmittanza termica (U) uguali o inferiori a quelli stabiliti dal decreto redatto nel quadro delle direttive 2002/91/CE Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) in vigore dal 1° luglio 2015;
  • presentare l’asseverazione redatta da un tecnico abilitato come un geometra o architetto iscritto al proprio Albo professionale, con il valore stimato di trasmittanza attuale dell’edificio ed il valore di trasmittanza del progetto, oppure (in base alle nuove disposizioni di cui al D.M. 6 agosto 2009) la dichiarazione del Direttore dei Lavori sulla conformità al progetto delle opere realizzate;

Tabella: Valori limite di trasmittanza termica U

5) Qual’è la ripartizione delle spese per il rifacimento tetto?

La ripartizione delle spese può spesso diventare motivo di liti tra i condomini ma la legge parla chiaro. Ecco come deve essere effettuata la ripartizione delle spese per il rifacimento tetto condominiale:

Secondo il codice civile art. 1117, il tetto rientra tra le parti comuni dell'edificio, quindi la proprietà spetta pro-quota ai singoli condomini e la ripartizione delle spese viene stabilita solitamente in base alle tabelle millesimali.

L'art. 1123 cc. in materia di ripartizione delle spese per il rifacimento tetto tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.

Quindi la legge lascia anche la libertà ai singoli condomini di stabilire anche una diversa ripartizione delle spese di rifacimento tetto con una convenzione firmata da tutti o con una deliberazione presa nell’assemblea condominiale che riscontra l’unanimità dei consensi.

Un eccezione alla regola viene applicata se il tetto viene usufruito in maniera diversa dai condomini, allora le spese vengono ripartite in base all’uso che ciascuno può farne.

Quindi se il tetto da riparare copre solo una parte dell’edificio, solo i condomini degli appartamenti coperti dal tetto dovranno sostenere le spese per il rifacimento del tetto.
La regola generale di ripartizione delle spese di rifacimento tetto ai sensi degli art. 1117 e 1123 1° comma cc. è quindi applicabile solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà.

6) A chi affidare il lavoro di rifacimento tetto condominiale?

Come già detto sopra, il tetto è una componente fondamentale di un edificio quindi è fondamentale eseguire un lavoro di rifacimento tetto a regola d’arte per evitare brutte sorprese in futuro (come ad esempio infiltrazioni o cattivo isolamento termico).

Bisogna scegliere un impresa edile che adopera materiali di qualità e svolga un lavoro preciso con la massima serietà, garantendo anche la sicurezza dei lavoratori durante tutte le fasi del rifacimento del tetto condominiale.

Se non avete amici o conoscenti che possono consigliarvi delle ditte di cui affidarvi, la cosa migliore e raccogliere diversi preventivi per rifacimento tetto da aziende diverse per poi confrontarle e scegliere l’offerta migliore.

Fazland vi aiuta proprio in questa fase perchè vi permette di richiedere un preventivo una sola volta e ricevere tantissime offerte da imprese edili qualificate e certificate.

Un buon preventivo per rifacimento tetto deve essere messo per iscritto e deve indicare in maniera dettagliata tutte le operazioni che si andranno a svolgere e i singoli materiali usati, elecando i costi delle singole operazioni ed il costo totale. Inoltre, l’azienda dovrà essere capace nel consigliarvi quali materiali utilizzare per impermeabilizzare il tetto al meglio.

7) Meglio riparare solo la parte rovinata del tetto o procedere al rifacimento del tetto completo?

Ovviamente tutti cerchiamo di risparmiare dove si può e non ci imbarchiamo in ristrutturazioni di interni o esterni pesanti se non sono necessari. La risposta a questa domanda dipende in gran parte dall’entità della parte di tetto rovinata e dall’età e stato generale del tetto.

Se il tetto è in buono stato e solo una piccola parte è stata rovinata, potrebbe essere sufficiente sostituire semplicemente qualche tegola. Se il tetto è molto vecchio e usurato potrebbe richiedere manutenzioni sempre più frequenti portando a costi più alti di quelli che affrontereste se rifaceste completamente il tetto una sola volta.

Il rifacimento del tetto condominiale diventa un’ottima occasione per migliorarne la qualità aggiungendo una coibentazione a norma se ne era sprovvista, e rendendola completamente impermeabile e ventilato. Il ricambio d’aria nella struttura del tetto è fondamentale per eliminare problemi di umidità in casa.

Se durante i lavori di rifacimento tetto installate anche dei pannelli solari, i benefici in termini di risparmio economico in futuro saranno ancora maggiori! Innanzitutto potrete usufruire degli incentivi statali previsti per questo tipo di intervento, ovvero l’Ecobonus del 65% e le detrazioni Irpef del 50%, poi l’energia prodotta dai pannelli vi abbasserà notevolmente l’importo delle bollette di luce e gas.

Potete trovare più informazioni al riguardo nel nostro articolo sui costi per l'installazione di un impianto solare fotovoltaico e soluzioni realizzabili.

Foto: Installazione pannelli solari su un tetto

8) È possibile effettuare un rifacimento tetto fai da te?

Sconsiglio fortemente di procedere al rifacimento tetto fai da te per svariati motivi. Innanzitutto è un lavoro pericoloso che va effettuato con le adeguate protezioni per i lavoratori, poi è un lavoro di precisione per la quale sono necessarie specifiche competenze. Il tetto è una delle parti della casa più esposta agli agenti atmosferici

Se fate un errore, anche piccolo, durante il rifacimento tetto fai da te, rischiate che il tetto sia poi soggetto ad infiltrazioni o non isoli bene. Potrebbe addirittura capitare che le tegole o altri pezzi si stacchino con le prime intemperie.

Ecco perchè è fondamentale rivolgervi sempre a professionisti qualificati, un buon geometra potrà farvi il progetto e presentare la DIA al vostro comune. Sicuramente saprà consigliarvi anche a quale impresa edile rivolgervi per l’esecuzione dei lavori.

Non dimenticate che potete trovare tantissimi professionisti qualificati anche su Fazland che vi proporranno preventivi per rifacimento tetto dettagliati e con prezzi competitivi.

Foto: Casa con tetto a tegole

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