Breve guida al cambio destinazione d’uso dopo le recenti semplificazioni

Immagine di anteprima per: Cambio Destinazione d'Uso (semplificazioni, costi e tempi)

Per destinazione d'uso, in urbanistica, s'intende l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio. In realtà, tale espressione a volte si utilizza anche con riferimento ad un intero comparto urbanistico. Esempi tipici di destinazioni d’uso sono quella residenziale, quella commerciale o quella industriale. 

Spesso sia ha l’esigenza di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un edificio è stato originariamente progettato, realizzato e utilizzato. Si può, ad esempio, decidere di trasformare degli uffici a piano terra in abitazioni oppure viceversa. Un altro caso può essere quello della trasformazione di un loft industriale in un grosso e moderno appartamento.

A seconda che il mutamento comporti o meno l'esecuzione di opere edilizie, la modifica dell'originaria destinazione d'uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative. Con questo articolo vedremo qual è la disciplina applicabile e quali sono le direttive tracciate dalla giurisprudenza dopo la semplificazione recente del cambio destinazione d'uso.

Quale procedura per cambio di destinazione d’uso?

Come primo passo accertatevi se in quella determinata area, il Piano Regolatore Generale (PRG) prevede la possibilità di un cambio di destinazione d’uso. Tali trasformazioni potrebbero, infatti, non essere permesse in determinate aree, quindi fate sempre una verifica. 

Nel caso in cui il vostro Comune non disponga di un piano regolatore, oppure lo abbia modificato recentemente e si trovi quindi in una fase definita transitoria, allora dovrete informarvi e recarvi presso l’ufficio catastale.

Una volta ottenuto il via libera al cambio di destinazione l’iter si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere: 

Cambio destinazione d’uso con realizzazione di opere

Il cambio destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue attraverso la realizzazione di opere, può essere definito come mutamento strutturale. In tal caso, il cambio di destinazione d'uso con opere deve essere realizzato attraverso il permesso di costruire, ovvero mediante la Super DIA.

Nel caso in cui si richieda un semplice cambio di destinazione d’uso per la gran parte dei Comuni è sufficiente una DIA e la tempistica è immediata.

Cambio di destinazione d’uso senza realizzazione di opere

Il cambio di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue senza la realizzazione di opere, può essere definito mutamento funzionale. In tal caso, il cambio di destinazione d'uso senza opere può essere realizzato semplicemente attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività.

Nella seconda ipotesi, invece, il cambio è in genere oneroso e l’onere da riconoscere al Comune dipende dal tipo di costruzione e dal suo impatto stimato sui servizi pubblici e i consumi di servizi. 

Unitamente alla richiesta di cambio di destinazione d’uso dovrete, a questo punto, presentare una pratica edilizia. A questo punto un tecnico abilitato presenterà la nuova pratica al Catasto per essere aggiornato con l’indicazione delle modifiche edilizie realizzate ed ovviamente il cambio di destinazione d’uso.

Come avrete intuito, la materia è complicata e ogni località ha delle proprie norme specifiche per cui il consiglio è quello di rivolgervi ad un buon geometra della zona per svolgere le pratiche.
foto di cambio destinazione d'uso

Quale normativa disciplina il cambio di destinazione d’uso?

La normativa che disciplina il cambio destinazione d uso è storicamente caratterizzata da oggettive incertezze applicative, derivanti dalle differenti discipline regionali e dalla frammentazione delle regole contenute negli strumenti urbanistici locali.

La variazione dei carichi urbanistici rappresenta il punto centrale della tematica, ovvero l’inevitabile necessità di adeguamento delle esigenze urbanistiche di una zona che generalmente consegue ad un cambio di destinazione d’uso.

Fino a poco fa era unicamente il D.P.R. 380/2001 “T.U. Edilizia” che in due articoli indicava la disciplina applicabile ai cambi di destinazione d’uso. Il primo articolo di fondamentale importanza del testo unico è senza dubbio l’art. 10, comma 2, con il quale viene attribuita alle Regioni la facoltà di stabilire quali cambiamenti della destinazione d’uso sono mutamenti subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività (ora SCIA).

Il successivo articolo 32, invece, prevede che le stesse regioni stabiliscano quali sono le condizioni che determinano le “variazioni essenziali” al progetto approvato con un permesso di costruire, comprendendo fra questi anche i mutamenti della destinazione d’uso che implichino una variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.

Le semplificazioni recenti introdotte con il decreto Sblocca Italia

Con le semplificazioni recenti introdotte dal Decreto Sblocca Italia si è verificato un parziale cambio della disciplina applicabile al cambio di destinazione d’uso. Più precisamente, il riferimento è al nuovo art.23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).

Leggendo il nuovo articolo risulta chiaro come costituisca cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito.

Il catalogo contempla 4 categorie funzionali che coincidono con la loro destinazione d'utilizzo:

  1. Residenziale e turistico-ricettiva
  2. Produttiva e direzionale
  3. Commerciale
  4. Rurale.

Il nuovo articolo 23-ter afferma, inoltre, che è sempre possibile il cambio della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Operare la trasformazione di un albergo in una residenza diventa, perciò, un’operazione semplicissima.

Se un immobile è destinato contemporaneamente a 2 categorie funzionali diverse? A questo proposito è bene ricordare che la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 

Pare quindi evidente come tutto il sistema ruoti intorno al concetto chiave di “categoria funzionale”, quale elemento che determina la rilevanza del cambio destinazione d'uso.

Costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso

Sono diversi i costi da sostenere per un cambio di destinazione d'uso e le spese più frequenti sono tipicamente 3:

  • gli oneri necessari per i lavori, sempre presenti nel caso in cui si debbano far fronte a degli interventi edilizi
  • le spese relative agli onorari dei professionisti, che possono variare molto a seconda che servano solo le pratiche urbanistiche o catastali o che si debba anche seguire la reale esecuzione dei lavori (la direzione lavori)
  • le uscite da sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In realtà, quest’ultima spesa è strettamente legata al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione. Se il mutamento non comporta alcun incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto in quanto privo di causa.

foto di esempio di cambio di destinazione d'uso

 

Qual è l’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso?

Una volta seguito l’iter procedurale descritto sopra, dovrete rivolgervi all’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso, ovvero dovrete presentarvi all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio.

Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, anche la rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc).

Come step finale dovrete richiedere il certificato di agibilità al Comune, fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza, compresa l’eventuale Certificazione Energetica ottenuta.

Tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso

I tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso sono molto rapidi in caso di mutamento senza realizzazione di opere. Una volta eseguita un’indagine accurata, saranno sufficienti pochi giorni al geometra per ottenere l'autorizzazione dal catasto, preparare i rilievi, i disegni e la pratica. 

In 7/10 giorni lavorativi generalmente si riesce a portare il tutto all’ufficio del protocollo. Il discorso è diverso per gli altri cambi di destinazione d’uso, vi servirà infatti qualche giorno in più in base alle specifiche difficoltà del caso.

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