Breve guida al cambio destinazione d’uso dopo le recenti semplificazioni

Immagine di anteprima per: Cambio Destinazione d'Uso (semplificazioni, costi e tempi)

Per destinazione d'uso, in urbanistica, s'intende l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio. In realtà, tale espressione a volte si utilizza anche con riferimento ad un intero comparto urbanistico. Esempi tipici di destinazioni d’uso sono quella residenziale, quella commerciale o quella industriale. 

Spesso sia ha l’esigenza di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un edificio è stato originariamente progettato, realizzato e utilizzato. Si può, ad esempio, decidere di trasformare degli uffici a piano terra in abitazioni oppure viceversa. Un altro caso può essere quello della trasformazione di un loft industriale in un grosso e moderno appartamento.

A seconda che il mutamento comporti o meno l'esecuzione di opere edilizie, la modifica dell'originaria destinazione d'uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative. Con questo articolo vedremo qual è la disciplina applicabile e quali sono le direttive tracciate dalla giurisprudenza dopo la semplificazione recente del cambio destinazione d'uso.

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Cambio Destinazione d'Uso
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INFORMATIVA SUL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI AI SENSI DELL'ART. 13, DECRETO LEGISLATIVO 196/2003

La società Midnight Call S.r.l. (di seguito, per brevità, “Midnight Call”) è consapevole dell’importanza della tutela del diritto alla vita privata, con riguardo al trattamento dei dati personali, dei propri utenti. In conformità alla normativa europea e italiana in materia e ispirandosi sia alle raccomandazioni del Gruppo istituito dall’art. 29 della direttiva n. 95/46/CE, sia alla documentazione e ai provvedimenti pubblicati dal Garante Privacy Italiano, Midnight Call informa che i dati personali degli interessati raccolti e trattati a seguito della loro registrazione e dell’utilizzo dei servizi offerti dal portale e dall’app ”Fazland”, saranno trattati nel rispetto della legge in materia di protezione dei dati personali.

La registrazione e l’utilizzo dei servizi offerti dal sito web www.fazland.com e dall’app “Fazland” sono vietati ai soggetti minori di 18 anni.

Ciò premesso, ai sensi dell’articolo 13 D.lgs 196/2003, Midnight Call fornisce le seguenti informazioni:

  1. Definizioni

Ai sensi della presente informativa, e del D.lgs 196/2003, si intende per:
- “trattamento”, qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l’ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l’organizzazione, la conservazione, la consultazione, l’elaborazione, la modificazione, la selezione, l’estrazione, il raffronto, l’utilizzo, l’interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati, anche se non registrati in una banca di dati;
- “dato personale”, qualunque informazione relativa a persona fisica, identificata o identificabile, anche indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione, ivi compreso un numero di identificazione personale;
- “dati identificativi”, i dati personali che permettono l’identificazione diretta dell’interessato;
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- “titolare”, la persona fisica, la persona giuridica, la pubblica amministrazione e qualsiasi altro ente, associazione od organismo cui competono, anche unitamente ad altro titolare, le decisioni in ordine alle finalità, alle modalità del trattamento di dati personali e agli strumenti utilizzati, ivi compreso il profilo della sicurezza;
- “responsabile”, la persona fisica, la persona giuridica, la pubblica amministrazione e qualsiasi altro ente, associazione od organismo preposti dal titolare al trattamento di dati personali;
- “incaricati”, le persone fisiche autorizzate a compiere operazioni di trattamento dal titolare o dal responsabile;
- “interessato”, la persona fisica cui si riferiscono i dati personali;
- “comunicazione”, il dare conoscenza dei dati personali a uno o più soggetti determinati diversi dall’interessato, dal rappresentante del titolare nel territorio dello Stato, dal responsabile e dagli incaricati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione;
- “diffusione”, il dare conoscenza dei dati personali a soggetti indeterminati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione.

Per tutte le ulteriori definizioni previste dalla normativa si rimanda a quanto previsto dall’art. 4 del D.lgs 196/2003 e alle altre disposizioni ivi presenti.

     2. Tipi di dati raccolti

Dati personali forniti volontariamente dall’interessato

All’atto della registrazione attraverso il portale www.fazland.com, l’app ”Fazland” o siti affiliati vengono raccolti e trattati i seguenti dati personali:
- dati anagrafici e di contatto;
- dati relativi alla richiesta di preventivo e alle preferenze dell’interessato;
- ulteriori dati inseriti dall’interessato nei campi liberi;
- allegati (immagini o video) caricati dall’interessato.

Si invita l’interessato a non fornire o indicare “dati sensibili“ o “dati giudiziari” nel form di registrazione, nei campi liberi o nei file caricati.
Eventuali “dati sensibili” o “dati giudiziari” forniti dall’interessato saranno immediatamente cancellati e la richiesta di preventivo annullata.

Dati personali forniti volontariamente dall’interessato attraverso il sistema di social log-in

La registrazione può essere effettuata anche utilizzando le proprie credenziali Facebook attraverso un sistema di social log-in. In tali ipotesi il titolare accederà e conserverà esclusivamente i dati relativi al nome utente e all’e-mail dell’interessato. S’invita l’interessato a consultare con cura, prima di accedere al servizio attraverso il sistema di social log-in, le informative privacy e le condizioni di servizio di Facebook ed eventualmente a modificare le impostazioni del proprio account. Per maggiori informazioni è possibile consultare questo link.

Dati di navigazione

I sistemi informatici e le procedure software preposte al funzionamento del sito www.fazland.com e dell’app “Fazland” acquisiscono, nel corso del loro normale esercizio, alcuni dati personali la cui trasmissione è implicita nell’uso dei protocolli di comunicazione di Internet. In questa categoria di dati rientrano gli indirizzi IP o i nomi a dominio dei terminali degli interessati che si connettono al sito, i MAC (Media Access Control) address, gli indirizzi in notazione URI (Uniform Resource Identifier) delle risorse richieste, l’orario della richiesta, il metodo utilizzato nel sottoporre la richiesta al server, la dimensione del file ottenuto in risposta, il codice numerico indicante lo stato della risposta data dal server (buon fine, errore, ecc.) ed altri parametri relativi al sistema operativo e all’ambiente informatico dell’interessato. Questi dati vengono utilizzati per controllare il corretto funzionamento del sito e dell’app e vengono cancellati immediatamente dopo l’elaborazione. I dati potrebbero essere utilizzati per l’accertamento di responsabilità in caso di ipotetici reati informatici ai danni di Midnight Call.

      3. Finalità e modalità del trattamento

I dati personali forniti dall’interessato e raccolti da Midnight Call verranno trattati per le seguenti finalità:

       a.   consentire all’interessato di richiedere un preventivo per specifici servizi alle aziende registrate sul portale Fazland.com e di essere contattato dalle medesime per ricevere un preventivo;

       b.   adempiere ad eventuali obblighi previsti da leggi o regolamenti;
       c.   inviare materiale promozionale all’interessato attraverso messaggi di posta elettronica relativi a servizi o prodotti del Titolare analoghi a quelli già acquistati e/o richiesti dall’interessato;
       d.   inviare materiale a carattere promozionale all’interessato attraverso messaggi di posta elettronica, sms, mms e messaggistica istantanea (art. 130, co 2, D.lgs 196/2003) per servizi e prodotti offerti da soggetti terzi;
       e.  comunicare e/o cedere a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per            l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario) i dati raccolti affinché svolgano attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea;

Specifiche misure di sicurezza sono osservate per prevenire la perdita dei dati, usi illeciti o non corretti ed accessi non autorizzati.

     4. Conferimento dei dati

Il conferimento dei dati personali è obbligatorio per le finalità di cui ai punti 2. a) e 2. b): il mancato conferimento dei dati, per entrambe le finalità, comporterà l’impossibilità per Midnight Call di consentire la registrazione e l’utilizzo del servizio offerto dal sito www.fazland.com e dall’app “Fazland”. Il conferimento di dati per le ulteriori finalità è facoltativo: il mancato conferimento di dati, in tali ipotesi, non avrà conseguenze per l’interessato.

    5. Soggetti a cui potranno essere comunicati i dati personali.

I dati personali raccolti non saranno diffusi e potranno essere comunicati, oltre che a soggetti a cui sia riconosciuta la facoltà e l’interesse di accedere ai Vostri dati personali da norme di legge o di normative secondarie e/o comunitarie, a personale interno al Titolare, nonché a società, associazioni o studi professionali che prestino servizi ed attività per conto del Titolare in qualità di Responsabile del Trattamento per l’adempimento di obblighi di legge, nonché per ogni esigenza organizzativa ed amministrativa necessaria per fornire i servizi richiesti. I dati personali degli utenti, per la finalità di cui al punto 3 a) della presente informativa, potranno essere comunicati ai soggetti iscritti al servizio offerto dal portale in qualità di Aziende affinché possano rispondere alle richieste di preventivo presentate.

I nominativi degli ulteriori soggetti che potranno venire a conoscenza dei Vostri dati personali in qualità di “Responsabili del trattamento” sono riportati in un elenco aggiornato disponibile presso Midnight Call (da richiedersi ai recapiti indicati al punto 7).

Infine, previo consenso specifico, i dati personali degli interessati potranno essere comunicati e/o ceduti a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario) per svolgere attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea. Previo ulteriore consenso specifico, in caso di impossibilità da parte di Midnight Call di fornire, tramite le Aziende iscritte al proprio portale, i preventivi richiesti dall’utente, i dati personali raccolti potranno essere comunicati a soggetti terzi (operanti nel settore servizi web per la fornitura di preventivi), partner del portale, per fornire i preventivi richiesti dall’interessato.

   6. Diritti dell’interessato.

In relazione ai suindicati trattamenti di dati personali l‘interessato ha la facoltà di esercitare in ogni momento i diritti di cui all’art. 7 (Diritto di accesso ai dati personali ed altri diritti) del D.lgs. n. 196/2003, tra cui, ad esempio, di ottenere l’indicazione:
- dell’origine dei dati personali;
- delle finalità e modalità del trattamento;
- della logica applicata in caso di trattamento effettuato con l’ausilio di strumenti elettronici;
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L’interessato ha diritto di ottenere:
- l’aggiornamento, la rettificazione ovvero, quando vi ha interesse, l’integrazione dei dati;
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L’interessato potrà inoltre chiedere copia dei propri dati in formato standard.

L’interessato, infine, ha diritto di opporsi, in tutto o in parte:

- per motivi legittimi al trattamento dei dati personali che lo riguardano, ancorché pertinenti allo scopo della raccolta;
- al trattamento di dati personali che lo riguardano a fini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale.

  7. Titolare e responsabile del trattamento

Il Titolare del trattamento dei dati è Midnight Call S.r.l. con sede in Via Pier Carlo Cadoppi 14, 42124 Reggio Emilia, Partita Iva n. IT02504670353, in persona del legale rappresentante pro tempore. Per esercitare i diritti previsti all’art. 7 del D.lgs. 196/03, sopra elencati, l’interessato potrà rivolgere richiesta utilizzando questo account di posta elettronica: privacy@fazland.com.

Midnight Call si riserva il diritto di aggiornare la presente Informativa sul trattamento di dati personali. 
Il Responsabile interno del trattamento dei dati personali, nominato ai sensi dell’art. 29 D.lgs 196/2003, è da individuarsi nella persona di Federico Panini, raggiungibile all’indirizzo e-mail privacy@fazland.com o agli ulteriori recapiti della Società.

Ultimo Aggiornamento : 9 Gennaio 2018

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Quale procedura per cambio di destinazione d’uso?

Come primo passo accertatevi se in quella determinata area, il Piano Regolatore Generale (PRG) prevede la possibilità di un cambio di destinazione d’uso. Tali trasformazioni potrebbero, infatti, non essere permesse in determinate aree, quindi fate sempre una verifica. 

Nel caso in cui il vostro Comune non disponga di un piano regolatore, oppure lo abbia modificato recentemente e si trovi quindi in una fase definita transitoria, allora dovrete informarvi e recarvi presso l’ufficio catastale.

Una volta ottenuto il via libera al cambio di destinazione l’iter si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere: 

Cambio destinazione d’uso con realizzazione di opere

Il cambio destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue attraverso la realizzazione di opere, può essere definito come mutamento strutturale. In tal caso, il cambio di destinazione d'uso con opere deve essere realizzato attraverso il permesso di costruire, ovvero mediante la Super DIA.

Nel caso in cui si richieda un semplice cambio di destinazione d’uso per la gran parte dei Comuni è sufficiente una DIA e la tempistica è immediata.

Cambio di destinazione d’uso senza realizzazione di opere

Il cambio di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue senza la realizzazione di opere, può essere definito mutamento funzionale. In tal caso, il cambio di destinazione d'uso senza opere può essere realizzato semplicemente attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività.

Nella seconda ipotesi, invece, il cambio è in genere oneroso e l’onere da riconoscere al Comune dipende dal tipo di costruzione e dal suo impatto stimato sui servizi pubblici e i consumi di servizi. 

Unitamente alla richiesta di cambio di destinazione d’uso dovrete, a questo punto, presentare una pratica edilizia. A questo punto un tecnico abilitato presenterà la nuova pratica al Catasto per essere aggiornato con l’indicazione delle modifiche edilizie realizzate ed ovviamente il cambio di destinazione d’uso.

Come avrete intuito, la materia è complicata e ogni località ha delle proprie norme specifiche per cui il consiglio è quello di rivolgervi ad un buon geometra della zona per svolgere le pratiche.
foto di cambio destinazione d'uso

Quale normativa disciplina il cambio di destinazione d’uso?

La normativa che disciplina il cambio destinazione d uso è storicamente caratterizzata da oggettive incertezze applicative, derivanti dalle differenti discipline regionali e dalla frammentazione delle regole contenute negli strumenti urbanistici locali.

La variazione dei carichi urbanistici rappresenta il punto centrale della tematica, ovvero l’inevitabile necessità di adeguamento delle esigenze urbanistiche di una zona che generalmente consegue ad un cambio di destinazione d’uso.

Fino a poco fa era unicamente il D.P.R. 380/2001 “T.U. Edilizia” che in due articoli indicava la disciplina applicabile ai cambi di destinazione d’uso. Il primo articolo di fondamentale importanza del testo unico è senza dubbio l’art. 10, comma 2, con il quale viene attribuita alle Regioni la facoltà di stabilire quali cambiamenti della destinazione d’uso sono mutamenti subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività (ora SCIA).

Il successivo articolo 32, invece, prevede che le stesse regioni stabiliscano quali sono le condizioni che determinano le “variazioni essenziali” al progetto approvato con un permesso di costruire, comprendendo fra questi anche i mutamenti della destinazione d’uso che implichino una variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.

Le semplificazioni recenti introdotte con il decreto Sblocca Italia

Con le semplificazioni recenti introdotte dal Decreto Sblocca Italia si è verificato un parziale cambio della disciplina applicabile al cambio di destinazione d’uso. Più precisamente, il riferimento è al nuovo art.23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).

Leggendo il nuovo articolo risulta chiaro come costituisca cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito.

Il catalogo contempla 4 categorie funzionali che coincidono con la loro destinazione d'utilizzo:

  1. Residenziale e turistico-ricettiva
  2. Produttiva e direzionale
  3. Commerciale
  4. Rurale.

Il nuovo articolo 23-ter afferma, inoltre, che è sempre possibile il cambio della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Operare la trasformazione di un albergo in una residenza diventa, perciò, un’operazione semplicissima.

Se un immobile è destinato contemporaneamente a 2 categorie funzionali diverse? A questo proposito è bene ricordare che la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 

Pare quindi evidente come tutto il sistema ruoti intorno al concetto chiave di “categoria funzionale”, quale elemento che determina la rilevanza del cambio destinazione d'uso.

Costi da sostenere per un cambio di destinazione d’uso

Sono diversi i costi da sostenere per un cambio di destinazione d'uso e le spese più frequenti sono tipicamente 3:

  • gli oneri necessari per i lavori, sempre presenti nel caso in cui si debbano far fronte a degli interventi edilizi
  • le spese relative agli onorari dei professionisti, che possono variare molto a seconda che servano solo le pratiche urbanistiche o catastali o che si debba anche seguire la reale esecuzione dei lavori (la direzione lavori)
  • le uscite da sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In realtà, quest’ultima spesa è strettamente legata al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione. Se il mutamento non comporta alcun incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto in quanto privo di causa.

foto di esempio di cambio di destinazione d'uso

 

Qual è l’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso?

Una volta seguito l’iter procedurale descritto sopra, dovrete rivolgervi all’ufficio competente per il rilascio del cambio di destinazione d’uso, ovvero dovrete presentarvi all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio.

Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, anche la rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc).

Come step finale dovrete richiedere il certificato di agibilità al Comune, fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza, compresa l’eventuale Certificazione Energetica ottenuta.

Tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso

I tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso sono molto rapidi in caso di mutamento senza realizzazione di opere. Una volta eseguita un’indagine accurata, saranno sufficienti pochi giorni al geometra per ottenere l'autorizzazione dal catasto, preparare i rilievi, i disegni e la pratica. 

In 7/10 giorni lavorativi generalmente si riesce a portare il tutto all’ufficio del protocollo. Il discorso è diverso per gli altri cambi di destinazione d’uso, vi servirà infatti qualche giorno in più in base alle specifiche difficoltà del caso.

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