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Dimissioni dell'amministratore di condominio - Quando può presentarle

Immagine di anteprima per: Amministratore di Condominio (dimissioni, revoca e compenso)

L’amministratore di condominio è quella figura che svolge il ruolo di legale rappresentante dei condomini. Viene nominato nel corso dell’assemblea condominiale e assolve tutti i compiti relativi alla gestione ordinaria e straordinaria di uno stabile suddiviso in più proprietà.

Può capitare che la maggioranza dell’assemblea condominiale decida, anche senza un motivo giustificato, di procedere alla revoca dell’amministratore di condominio. Vi sono alcuni casi dove è la stessa Autorità Giudiziaria ad ordinare la revoca dell’amministratore:

  • l'amministratore omette di presentare il conto della propria gestione per almeno due anni consecutivi
  • l’amministratore omette di avvisare l'assemblea condominiale di provvedimenti amministrativi o giudiziari che esulano dalla sua competenza
  • ci sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

In sostanza, i condomini hanno diversi strumenti di difesa per tutelare i propri diritti, avendo la possibilità di “esonerare” l’amministratore se non lo ritengono idoneo al ruolo assegnatogli per inadempienze, incapacità o per presunte irregolarità commesse.

Tuttavia bisogna anche analizzare la questione da un altro punto di vista: cosa succede se le dimissioni dell’amministratore di condominio vengono presentate dal diretto interessato?

Andiamo ad analizzare con attenzione tutte le dinamiche relative alle dimissioni dell’amministratore di condominio e vediamo quando può presentarle.

condominio

Dimissioni dell’amministratore del condominio: una carenza nella giurisprudenza italiana

Il problema è che la giurisprudenza italiana è piuttosto carente in materia e non esiste una legge chiara ed univoca che disciplini le dimissioni dell’amministratore di un condominio.

A tal proposito bisogna segnalare che anche il compenso dell’amministratore di condominio, che soprattutto nei piccoli condomini rappresenta una delle spese più onerose, è una delle voci del bilancio condominiale più controverse e discusse proprio perché non è disciplinata da una legge chiara.

Bisogna quindi capire come inquadrare il rapporto amministratore-condominio a livello giuridico.

Come ha stabilito la stessa Corte di Cassazione, il rapporto deve essere considerato nell’ambito di un contratto di mandato, in cui l’amministratore funge da mandatario mentre l’assemblea condominiale funge da mandante.

A causa di questa carenza nella giurisprudenza italiana, è consigliabile contattare un avvocato o un legale esperto in materia condominiale, che stipuli il contratto tra amministratore di condominio ed assemblea condominiale, e che sia reperibile nel caso in cui dovessero sorgere problemi all’interno dello stabile in relazione alle dimissioni o all'obbligo di cambio dell’amministratore di condominio.

L’assemblea condominiale, di fatto, conferisce all’amministratore il mandato per rappresentarla nella gestione, nella conservazione e nella tutela delle parti comuni dello stabile. Bisogna quindi attenersi  alle norme relative a questa tipologia di contratto per capire come funzionano le modalità e le tempistiche per gestire e regolare le dimissioni dell’amministratore.

L'art. 1722 c.c., che rientra nelle Cause di estinzione, afferma che: “il mandato si estingue per rinunzia del mandatario”.

L'art. 1727 c.c., che invece fa riferimento alle conseguenze delle dimissioni dell’amministratore, recita: “Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso. In ogni caso, la rinunzia deve essere fatta in un modo e tempo tali che il mandante possa provvedere, salvo il caso d'impedimento grave da parte del mandatario”.

Analizziamo adesso le tempistiche delle dimissioni dell’amministratore di condominio e quando può presentarle.

Anche in questi casi, per l’amministratore che intende rassegnare le sue dimissioni, è opportuno rivolgersi ad un legale esperto che sappia suggerirgli come muoversi e come comportarsi per non incappare in errori o mancanze che potrebbero provocare conseguenze piuttosto gravi da un punto di vista legale.

Dimissioni dell'amministratore di condominio: quando può presentarle e relative tempistiche

Esaminiamo ora le dimissioni dell’amministratore di condominio, quando può presentarle e le relative tempistiche.

Nonostante la poca chiarezza e la carenza della giurisprudenza italiana in materia, l’amministratore può presentare le sue dimissioni per rinunciare al suo mandato, poiché sarebbe paradossale costringerlo a svolgere una mansione che non può o non intende più ricoprire, in quanto non è vincolato a rispettare la sua scadenza naturale.

Ci sono delle tempistiche e dei limiti entro cui, però, l’amministratore deve muoversi prima di rassegnare le sue dimissioni.

Innanzitutto l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale che può essere di natura ordinaria o straordinaria, in cui il primo ordine del giorno deve essere “dimissioni irrevocabili con nomina e relativo compenso del nuovo amministratore di condominio”.

La convocazione dell’assemblea va fatta con largo anticipo e deve essere comunicata ai vari condomini almeno 15 giorni prima della data scelta.

Al momento dell’assemblea condominiale sarà lo stesso amministratore dimissionario a comunicare la sua decisione senza l’obbligo di specificare i motivi che lo hanno condotto a questa scelta.

A questo punto ciascun condomino può proporre un nuovo amministratore agli altri condomini, raccogliendo allo stesso tempo diversi preventivi da presentare in sede di assemblea condominiale. Lo stesso amministratore dimissionario può suggerire all’assemblea un suo sostituto se lo ritiene opportuno.

Anche in tal caso, per stipulare il contratto tra assemblea condominiale e nuovo amministratore di condominio, è opportuno contattare un legale.

Bisogna ricordare, inoltre, che gli amministratori di condominio sono tenuti per legge a seguire corsi di aggiornamento per svolgere il proprio incarico. Per questo scopo, ci si può rivolgere ad agenzie specializzate che si occupano dell’organizzazione dei corsi, le quali possono dare suggerimenti e consigli utili anche per la stipula del contratto tra amministratore e assemblea condominiale.

Nel giorno dell’assemblea, tenendo presente anche i vari preventivi pervenuti relativi al compenso dell’amministratore di condominio, si potrà eleggere il nuovo responsabile legale dello stabile.

Nel caso in cui i condomini abbiano già raggiunto un accordo e fatto una scelta nei giorni precedenti l’assemblea, può essere presentato il nuovo amministratore di condominio in modo da procedere immediatamente al passaggio delle consegne e non perdere ulteriore tempo.

In questo periodo, però, l’amministratore dimissionario conserva tutti i diritti e tutti i doveri del suo mandato.

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Conseguenze legali delle dimissioni dell’amministratore di condominio

Abbiamo chiarito quali sono le tempistiche e le modalità delle dimissioni dell’amministratore di condominio e quando può presentarle.

Nonostante tutti i vari accorgimenti però ci sono delle conseguenze legali per le dimissioni dell’amministratore di condominio dimissionario.

Quindi, da una parte, si può affermare che l’amministratore di condominio può sicuramente rassegnare le sue dimissioni in qualsiasi momento lo ritenga opportuno. Tuttavia, se queste dimissioni comportano un danno per i vari condomini, questi ultimi potranno agire legalmente contro l’amministratore dimissionario per richiedere il risarcimento del danno provocato dal suo comportamento.

Bisogna comunque ricordare che, almeno fino alla nomina di un nuovo amministratore, e salvo il caso in cui uno o più condomini decidano di prendere in carico la documentazione condominiale, la gestione ordinaria della cosa comune e quindi del condominio verrà affidata e gestita dallo stesso amministratore dimissionario.

I condomini, quindi, potranno continuare a versare le quote condominiali e lo stesso amministratore è tenuto ad incassarle al fine di erogare i servizi comuni per il bene di tutti gli abitanti dello stabile.

Per evitare beghe legali o qualsiasi incomprensione di tipo giuridico, che possono sorgere tra i due soggetti che stipulano il contratto di mandato, la cosa migliore è consultare in anticipo un avvocato o un legale esperto in materia condominiale.

Questi saprà darvi i giusti consigli per stilare un contratto che tuteli entrambe le parti e che stabilisca le norme e le regole da seguire nel caso in cui si presentino le dimissioni dell’amministratore di condominio o nel caso in cui sia la stessa assemblea condominiale a decidere per la revoca dell’amministratore di condominio.

Questa scelta può essere molto utile anche nel caso in cui si presentino controversie condominiali legali a distanza di tempo.

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