Cambio dell'amministratore di condominio: 5 semplici mosse

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Spesso l'amministratore di condominio è una delle persone di cui ci si fida in quanto gestisce parte dei soldi dei condomini e stabilisce interventi migliorativi da fare sulla struttura. Non sempre però è così, e ci sono anche degli amministratori che non riescono neanche a cambiare una buca delle lettere in un palazzo! In quei casi bisogna sapere come fare un cambio dell’amministratore di condominio.

Partiamo dal presupposto che l’incarico di amministratore condominiale può essere rinnovato tacitamente, la sua durata è di un anno e per sostituirlo bisogna procedere ad un esplicito diniego o revoca alla fine del mandato. Tale diniego può essere espresso, in seguito ad una riunione di condominio, dalla stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore .

I quorum necessari per la costituzione dell’assemblea si riferiscono alla presenza dei condomini che devono rappresentare i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti del condominio (relativamente alla prima convocazione), e alla presenza dei condomini che devono rappresentare un 1/3 del valore di tutto l’edificio, ed un 1/3 dei partecipanti al condominio (relativamente alla seconda convocazione).

Il consiglio è quello di rivolgersi ad un avvocato esperto in questa materia, per poter procedere nel modo giusto e rispettare la legge, evitando così lunghe pratiche burocratiche e noie legali.

Ora vi spiegherò come fare un cambio dell’amministratore di condominio in 5 semplici mosse, dandovi piccoli suggerimenti e consigli che possono essere molto utili.

cambio amministratore condominio

1. Consultare gli altri condomini

La prima cosa da fare è consultare gli altri condomini, per valutare se anche loro come voi non sono soddisfatti dell’amministratore condominiale.

E’ come voler fare una rivoluzione e rovesciare il re: prima di agire bisogna prendere contatti e stringere alleanze con i popoli ribelli e pronti alla lotta. Allo stesso modo consultatevi con i vostri vicini di casa ed il resto dei condomini, esponete i vostri dubbi e le vostre perplessità, valutate la loro posizione e se sono incerti cercate di portarli dalla vostra parte esponendo le mancanze dell’amministratore.

Se la maggioranza dei condomini la pensa come voi, potete procedere a chiedere il cambio di amministratore di condominio. Se invece notate che sono in pochi a pensarla come voi, è inutile chiedere informazioni in giro, non potete fare altro che trovare un “modus vivendi” pacifico o almeno civile con l’amministratore.

E’ opportuno ad ogni modo rivolgersi ad un legale esperto in materia condominiale, tenendo presente che la nomina e la revoca dell’amministratore sono regolamentate dall’art. 1136 del Codice Civile.

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INFORMATIVA SUL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

La società Midnight Call S.r.l. (di seguito, per brevità, “Midnight Call”, ” Fazland” o la “Società”) è consapevole dell’importanza della tutela del diritto alla vita privata, con riguardo al trattamento dei dati personali, dei propri utenti. In conformità alla normativa europea e italiana in materia e ispirandosi sia alle raccomandazioni del Gruppo istituito dall’art. 29 della direttiva n. 95/46/CE, sia alla documentazione e ai provvedimenti pubblicati dal Garante Privacy Italiano, Midnight Call informa che i dati personali degli interessati raccolti e trattati a seguito della loro registrazione e dell’utilizzo dei servizi offerti dal portale e dall’app ”Fazland”, saranno trattati nel rispetto della legge in materia di protezione dei dati personali. La registrazione e l’utilizzo dei servizi offerti dal sito web www.fazland.com e dall’app “Fazland” sono vietati ai soggetti minori di 18 anni.

Ai sensi dell’articolo 13 Regolamento UE n. 679/2016 Midnight Call, pertanto, fornisce le seguenti informazioni:

 

1. Tipi di dati raccolti

Dati personali forniti volontariamente dall’interessato

All’atto della registrazione attraverso il portale www.fazland.com, l’app ”Fazland” o siti affiliati vengono raccolti e trattati i seguenti dati personali:

- dati anagrafici e di contatto;

- dati relativi alla richiesta di preventivo e alle preferenze dell’interessato;

- ulteriori dati inseriti dall’interessato nei campi liberi;

- allegati (immagini o video) caricati dall’interessato.

 

Si invita l’interessato a non fornire o indicare dati relativi alla sfera di salute, all’orientamento politico, religioso, filosofico, sindacale e sessuale, né dati relativi a reati o condanne penali, dati biometrici o genetici, nel form di registrazione, nei campi liberi o nei file caricati.

 

Eventuali dati relativi alla sfera di salute, all’orientamento politico, religioso, filosofico, sindacale e sessuale, né dati relativi a reati o condanne penali, dati biometrici o genetici forniti dall’interessato saranno immediatamente cancellati e la richiesta di preventivo annullata.

Dati personali forniti volontariamente dall’interessato attraverso il sistema di social log-in

La registrazione può essere effettuata anche utilizzando le proprie credenziali Facebook attraverso un sistema di social log-in. In tali ipotesi il titolare accederà e conserverà esclusivamente i dati relativi al nome utente e all’e-mail dell’interessato per garantirgli l’utilizzo del servizio. S’invita l’interessato a consultare con cura, prima di accedere al servizio attraverso il sistema di social log-in, le informative privacy e le condizioni di servizio di Facebook ed eventualmente a modificare le impostazioni del proprio account. Per maggiori informazioni è possibile consultare questo link.

Dati di navigazione

I sistemi informatici e le procedure software preposte al funzionamento del sito www.fazland.com e dell’app “Fazland” acquisiscono, nel corso del loro normale esercizio, alcuni dati personali la cui trasmissione è implicita nell’uso dei protocolli di comunicazione di Internet. In questa categoria di dati rientrano gli indirizzi IP o i nomi a dominio dei terminali degli interessati che si connettono al sito, i MAC (Media Access Control) address, gli indirizzi in notazione URI (Uniform Resource Identifier) delle risorse richieste, l’orario della richiesta, il metodo utilizzato nel sottoporre la richiesta al server, la dimensione del file ottenuto in risposta, il codice numerico indicante lo stato della risposta data dal server (buon fine, errore, ecc.) ed altri parametri relativi al sistema operativo e all’ambiente informatico dell’interessato. Questi dati vengono utilizzati per controllare il corretto funzionamento del sito e dell’app e vengono cancellati immediatamente dopo l’elaborazione. I dati potrebbero essere utilizzati per l’accertamento di responsabilità in caso d’ipotetici reati informatici ai danni di Midnight Call.

2. Finalità e base giuridica del trattamento

I dati personali forniti dall’interessato e raccolti da Midnight Call verranno trattati per le seguenti finalità:

  • a. consentire all’interessato di richiedere un preventivo per specifici servizi alle aziende registrate sul portale Fazland.com (i “Professionisti”) e di essere contattato dalle medesime per ricevere un preventivo. La base giuridica che legittima il trattamento di dati      personali da parte di Midnight Call per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 6 par. 1, lett. b) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero il trattamento viene effettuato in quanto necessario per fornire all’utente il servizio richiesto;
  • b. adempiere ad eventuali obblighi previsti da leggi o regolamenti o a richieste dell’Autorità giudiziaria. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 6 par. 1, lett. c) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero in quanto il trattamento è necessario per adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento;
  • c. inviare materiale promozionale all’interessato attraverso messaggi di posta elettronica relativi a servizi o prodotti del Titolare analoghi a quelli già acquistati e/o richiesti dall’interessato. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 6 par. 1, lett. f) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero in quanto il trattamento è necessario per il perseguimento del legittimo interesse del titolare all’esercizio di un’attività economica attraverso strumenti promozionali;
  • d. inviare materiale a carattere promozionale all’interessato attraverso messaggi di posta elettronica, sms, mms e messaggistica istantanea per servizi e prodotti offerti anche da soggetti terzi. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 6 par. 1, lett. a) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero in quanto l’interessato ha prestato il suo consenso;
  • e. comunicare e/o cedere a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, assicurazione, credito, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario, servizi digitali) i dati raccolti affinché svolgano attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 6 par. 1, lett. a) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero in quanto l’interessato ha prestato il suo consenso;
  • f. per far valere o difendere in sede giudiziaria un diritto. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 9 par. 2 lett. f) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero il trattamento viene effettuato in  quanto è necessario per accertare, esercitare o difendere un diritto in sede giudiziaria.

 

3. Periodo di conservazione dei dati

I dati personali raccolti ed elaborati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f) verranno conservati per tutto il periodo di erogazione del servizio e poi immediatamente cancellati. A seguito di un periodo di 12 mesi di inattività dell’Utente, il sistema inoltrerà una comunicazione allo stesso, informandolo che, in caso di ulteriore inattività nei seguenti 6 mesi, i suoi  dati personali verranno cancellati, ad eccezione di quelli necessari per il rispetto di normative fiscali, contabili e amministrative o per adempiere ad altri obblighi di legge e per documentare le attività svolte. I dati elaborati per le finalità di cui al punto 2 d) e 2 e)  verranno cancellati nel termine di 24 mesi.

 

4. Modalità del trattamento

I dati personali raccolti verranno trattati, conservati ed elaborati con strumenti elettronici e verranno memorizzati sia su supporti informatici che su supporti cartacei, organizzati in data base, e su ogni altro tipo di supporto idoneo.

Specifiche misure di sicurezza sono osservate per prevenire la perdita dei dati, usi illeciti o non corretti ed accessi non autorizzati.

Il trattamento di dati personali svolto da Midnight Call non comporta processi decisionali automatizzati.

 

5. Comunicazione e/o conferimento dei dati personali

La comunicazione e/o il conferimento dei dati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f)  è requisito necessario lo svolgimento del rapporto contrattuale e quindi obbligatorio per tali finalità: la mancata comunicazione e/o conferimento dei dati personali da parte dell’interessato, comporterà l’impossibilità per Midnight Call di erogare il servizio richiesto. Il conferimento dei dati per le finalità di cui ai punti 2 d) e 2 e)  è facoltativo: la mancata comunicazione dei dati per tali finalità non comporta conseguenze per l’Utente.

6. Soggetti a cui potranno essere comunicati i dati personali

I dati personali raccolti non saranno diffusi e potranno essere comunicati, oltre che a soggetti a cui sia riconosciuta la facoltà e l’interesse di accedere ai Vostri dati personali da norme di legge o di normative secondarie e/o comunitarie, a personale interno al Titolare, nonché a società, associazioni o studi professionali che prestino servizi ed attività per conto del Titolare in qualità di Responsabile del Trattamento per l’adempimento di obblighi di legge, nonché per ogni esigenza organizzativa ed amministrativa necessaria per fornire i servizi richiesti.

I nominativi degli ulteriori soggetti che potranno venire a conoscenza dei dati degli interessati in qualità di “Responsabili del trattamento” sono riportati in un elenco aggiornato disponibile presso Midnight Call (da richiedersi ai recapiti indicati al punto 10).

Infine, previo consenso specifico, i dati degli interessati potranno essere comunicati e/o ceduti a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, assicurazione, credito, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario, servizi digitali) per svolgere attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea.

7. Trasferimento di dati all’estero o ad organizzazioni internazionali

Midnight Call non trasferisce i dati degli interessati all’estero o ad organizzazioni internazionali.

8. Collegamento a siti o servizi di soggetti terzi

La presente informativa è resa solo per i trattamenti di dati degli Utenti iscritti al servizio attraverso il presente sito o gli strumenti previsti dallo stesso, e non anche per altri siti web eventualmente consultati dallo stesso tramite collegamento, i cui gestori operano in qualità di titolari autonomi del trattamento. Si invitano pertanto gli utenti a leggere con attenzione, prima di accedere a servizi di soggetti terzi, le loro informative privacy.

9. Diritti dell’interessato.

In relazione ai suindicati trattamenti di dati, l’interessato ha la facoltà di esercitare in ogni momento i diritti previsti dal Regolamento UE n. 679/2016, tra cui, ad esempio, di ottenere l’indicazione:

- dell’origine dei dati personali;

- delle finalità e modalità del trattamento;

- della logica applicata in caso di trattamento effettuato con l’ausilio di strumenti elettronici;

- degli estremi identificativi del Titolare, dei responsabili e del rappresentante designato.

L’interessato ha diritto di ottenere:

- l’accesso, l’aggiornamento, la rettifica ovvero, quando vi ha interesse, l’integrazione dei dati;

- la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di Legge;

- la limitazione del trattamento di dati che lo riguardano, ossia di chiedere al titolare o al responsabile del trattamento di ridurre gli scopi o le modalità con cui vengono trattati i propri dati.

L’interessato potrà inoltre chiedere copia dei propri dati in formato standard (cd “Diritto alla portabilità dei dati”).

Il soggetto a cui si riferiscono i dati, infine, ha diritto di opporsi in qualsiasi momento e senza alcun costo, in tutto o in parte:

- per motivi legittimi al trattamento dei dati personali che lo riguardano, ancorché pertinenti allo scopo della raccolta;

- al trattamento dei dati personali che lo riguardano svolti ai sensi dell'articolo 6, paragrafo 1 GDPR, lettere e. (“il trattamento è necessario per adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento”) o f. (“il trattamento è necessario per il perseguimento del legittimo interesse del titolare del trattamento o di terzi”) compresa la profilazione sulla base di tali disposizioni.

- al trattamento di dati personali che lo riguardano a fini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale (marketing diretto), compresa la profilazione nella misura in cui sia ad esso connessa.

L’interessato ha il diritto di revocare il proprio consenso al trattamento, quando questo si basi sull’ipotesi prevista dall’art. 6, paragrafo 1, lettera a. (quando “l'interessato ha espresso il consenso al trattamento dei propri dati personali per una o più specifiche finalità”), oppure dall’articolo 9, paragrafo 2, lettera a. (l'interessato ha prestato il proprio consenso esplicito al trattamento di tali dati personali per una o più finalità specifiche) del Regolamento UE 679/2016, in qualsiasi momento senza pregiudicare la liceità del trattamento basata sul consenso prestato prima della revoca. In particolare, il soggetto cui si riferiscono i dati, per non ricevere più e-mail carattere promozionale, potrà in qualsiasi momento richiedere gratuitamente la cancellazione dal servizio inviando un messaggio ai recapiti indicati al punto 10 della presente informativa.

L’interessato, nel caso in cui ritenga che il trattamento che lo riguarda violi la normativa in vigore, ha il diritto di proporre reclamo a un'autorità di controllo, segnatamente nello Stato membro in cui risiede abitualmente, lavora oppure del luogo ove si è verificata la presunta violazione. L’Autorità di controllo italiana può essere raggiunta ai recapiti presenti sul proprio sito web.

 

10. Titolare del trattamento – Dati di contatto

Il titolare del trattamento è Midnight Call S.r.l., con sede in Reggio Emilia, via Pier Carlo Cadoppi n. 14, C.F. e P.I. 02504670353, in persona del legale rappresentante pro tempore. La Società può essere altresì contattata all’indirizzo di posta elettronica info@fazland.com e all’indirizzo PEC midnightcallsrl@pec.it.

Per esercitare i diritti, sopra elencati, l’interessato potrà rivolgere richiesta utilizzando l’account di posta elettronica privacy@fazland.com o contattando il Responsabile della Protezione dei Dati ai recapiti indicati di seguito.

Midnight Call si riserva il diritto di aggiornare la presente Informativa sul trattamento di dati personali.

 

ultimo aggiornamento 24/05/2018

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2. Presentare dei preventivi per un amministratore condominiale

Le persone non vogliono un condominio senza amministratore, poiché è il punto di riferimento per ogni problema all’interno di un edificio. Nel caso non fosse proprio possibile trovare un punto d'incontro con l'amministratore dovete agire d’anticipo, presentate alla riunione di condominio dei preventivi per un amministratore condominiale.

Rivolgetevi a diversi studi di amministratori presenti nella vostra città, spiegate la situazione e fatevi fare molti preventivi. Alla fine della vostra ricerca avrete un quadro completo, e confrontando i vari preventivi potete scegliere quello più conveniente da sottoporre all’attenzione dell’assemblea condominiale.

Se potranno risparmiare, perché gli altri condomini dovranno dirvi di no?

Prendete informazioni sugli altri edifici gestiti dallo studio di amministratori prescelto, e valutate i commenti e le opinioni degli altri condomini per testarne l’affidabilità e la serietà. Potete chiedere l’aiuto di un commercialista per confrontare i preventivi per un amministratore condominiale, valutando quello migliore anche in base ai servizi che vengono offerti secondo le diverte esigenze e necessità.

3. Convocare un’assemblea straordinaria 

La convocazione di un’assemblea straordinaria è una delle armi a vostra disposizione per richiedere il cambio di amministratore di condominio.

La promozione dell'assemblea è regolamentata dall’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio, che spiega: l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Sono sufficienti quindi solo due condomini, se rappresentano 1/6 del valore dell’edificio, per autoconvocare un’assemblea straordinaria, che per essere valida deve:

  • Stabilire anzitempo la data della prima e della seconda convocazione
  • Indicare il luogo dove si svolgerà
  • Specificare l’ordine del giorno col titolo “revoca amministratore e nomina nuovo amministratore”
  • Avere la firma di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio
  • Inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti gli altri condomini proprietari.

4. Recarsi all’assemblea

L’Art. 66 stabilisce che l’amministratore ha tempo fino a 10 giorni per convocare l’assemblea, a partire dalla data in cui la convocazione è stata recapitata agli altri condomini. A questo punto gli scenari possibili sono due.

Nel primo caso l’amministratore si presenta all’assemblea di condominio all’ora, nel giorno e nel posto prestabiliti, dopodiché si procede alla votazioni degli altri amministratori selezionati.

Nel secondo caso l’amministratore non si presenta, ma l’assemblea si terrà ugualmente e nominerà un presidente ed un segretario. Si procederà poi alla verbalizzazione della revoca del mandato dell’attuale amministratore e si procederà alla nomina di quello nuovo.

Ricordatevi che, nel corso della riunione di condominio, le votazioni per la revoca o la nomina del nuovo amministratore per essere valide devono prevedere la presenza di condomini per almeno la metà del valore dell’edificio. In questi casi è meglio interpellare un avvocato o un legale esperto in materia condominiale, per svolgere tutto secondo la legge e non incappare in cavilli burocratici.

5. Il passaggio di consegne dal vecchio al nuovo amministratore

Eccoci arrivati al passaggio finale. Al termine della riunione di condominio i presenti devono informare gli altri condomini assenti delle scelte fatte e di ciò che è avvenuto, inviando il verbale dell’assemblea.

CAMBIO AMMINITRATORE CONDOMINO

 In questo modo tutti saranno a conoscenza di quanto è stato deciso e soprattutto della nomina del nuovo amministratore. 

Un’altra copia del verbale dovrà essere inoltrata al nuovo amministratore di condominio

Il vecchio amministratore dovrà quindi incontrare il nuovo amministratore, per poter consegnare tutti i documenti, le 

domiciliazioni delle utenze, il cambio di poteri di firma su eventuali conti correnti, ecc.

Il passaggio di consegne viene così ultimato, non c’è il rischio di aver un condominio senza amministratore e vi siete liberati di quello vecchio. Agite sempre con l’aiuto di un avvocato e di un commercialista, per muovervi entro i limiti rigidi della legge e della burocrazia per un cambio di amministratore di condominio senza problemi.

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