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Permesso di costruire in sanatoria. Come procedere?

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Cos'è il condono edilizio?

Il condono edilizio è una pratica applicata più volte nella storia italiana (negli ultimi trent'anni ve ne sono stati tre): è un provvedimento straordinario il cui obiettivo è sanare gli abusi edilizi sostanziali, cioè la realizzazione di opere edilizie che contrastano con l'impianto legislativo e con quanto prescritto all'interno del piano urbanistico comunale.

Il condono non è sempre vigente, può essere introdotto momentaneamente, con legge speciale. In un arco di tempo stabilito potete decidere, facoltativamente, di aderirvi o meno. Per aderirvi occore pagare una somma di denaro, varia in relazione alla costruzione che si desidera condonare.

La differenza tra condono e sanatoria dipende dal fatto che sono istituti diversi: il primo è, come detto sopra, una legge speciale; il secondo è un provvedimento amministrativo normalmente consentito perciò sempre in vigore.

Foto: Permesso di costruire in sanatoria

I limiti del condono edilizio sono indicati nel testo dello stesso e, secondo la legge 47/1985 (quella con cui si è introdotto per la prima volta in Italia il condono edilizio), si deve effettuare l'accertamento di conformità. Quest'ultimo è disciplinato attualmente dal Dpr 380/2001 (il Testo unico edilizia, nell'articolo 36) e rappresenta una disposizione a regime: infatti, non è prevista una scadenza per la sua validità e serve per sanare abusi formali, in cui vengono costruiti edifici senza averne il permesso (oppure in maniera differente a quanto prescritto nel suddetto permesso).

Nell'articolo 36 sono indicate precise condizioni per il condono:

- il permesso di costruire può essere ottenuto in seguito alla sanatoria edilizia in caso di abuso formale;

- il permesso può non essere stato chiesto preventivamente, ma si può ottenere legalmente se l'intervento edilizio ha rispettato le norme della disciplina edilizia ed urbanistica in vigore, sia al momento in cui è stata realizzata la costruzione che successivamente per la presentazione della domanda di permesso in sanatoria. Si tratta del cosiddetto requisito di doppia conformità.

Ma come si ottiene il permesso di costruire in sanatoria?

Il permesso di costruire in sanatoria presuppone come requisito fondamentale la doppia conformità. Ad esempio, se una persona realizza un intervento edilizio diverso da quello previsto nel permesso di costruire concesso (il caso più comune è quello in cui si amplia il volume dell'immobile di alcuni metri cubi) e decide di vendere la proprietà, deve fare in modo che l'edificio sia conforme per quanto riguarda il punto di vista urbanistico.

Per questo motivo è necessario chiedere un Permesso in Sanatoria. Se nel frattempo il comune ha approvato un nuovo Piano Regolatore, sarà concesso il permesso di costruire in sanatoria solo se sono previsti aumenti volumetrici anche all'interno del nuovo Piano.

Inoltre, per regolarizzare gli interventi privi di autorizzazione è prevista una sanzione pecuniaria che corrisponde al doppio dell'importo previsto dal contributo di costruzione comunale (si tratta di un motivo in più per non eseguire interventi edilizi in maniera irregolare). Se si eseguono interventi minori (per esempio, la realizzazione di una nuova finestra) per cui gli oneri previsti non sono quantificabili oppure gratuiti, la sanzione sarà di 516 euro.

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Vediamo adesso l'iter con cui si ottiene la sanatoria edilizia

La procedura per richiedere la sanatoria edilizia naturalmente non garantisce di ottenerla. Per ottenere la sanatoria edilizia bisognerà soddisfare determinati requisiti ed anche avere un pizzzico di fortuna. Vediamo intanto i passaggi dell'iter con cui si può richiedere la sanatoria edilizia:

1. Presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria

La domanda per richiedere la sanatoria edilizia può essere presentata sia dal proprietario attuale dell'immobile che costituisce un abuso edilizio che dal soggetto responsabile dell'abuso (cioè dal costruttore o dalla società edilizia che ha costruito l'immobile).

In ogni caso la domanda deve essere presentata prima che la procedura sanzionatoria diventi definitiva. Infatti, la repressione degli abusi edilizi è un atto dovuto appena si accerta la loro esistenza, ma la loro sanabilità (o, al contrario, la loro non sanabilità) non è un obbligo che rientra nei compiti specifici di vigilanza sull'attività edilizia affidati al Comune. 

Al contrario, esiste l'onere dell'istanza di parte (appunto da parte del costruttore oppure lo stesso proprietario). Per la presentazione della domanda il mio consiglio è quello di rivolgervi ad un geometra o architetto professionista che saprà districarsi al meglio tra le pratiche burocratiche.

Il permesso di costruire in sanatoria si può richiedere sempre finché non vengono emesse le sanzioni amministrative per l'abuso edilizio. Comunque, si può farne richiesta fino alla scadenza dei termini fissati con un'ordinanza dal dirigente amministrativo oppure dal responsabile dell'ufficio comunale competente. In alternativa, la presentazione può avvenire prima che scadano i termini (90 giorni) dell'ingiunzione per il ripristino dello stato precedente dei luoghi.

2. Esame dell'amministrazione

Il Comune passerà quindi ad esaminare la domanda, accertando la conformità della richiesta e dalle disposizioni previste dalla legge, dato che la regolarizzazione degli abusi edilizi è una procedura oggettiva e vincolata, dove non possono esistere giudizi discrezionali da parte dell'amministrazione comunale.

Durante l'iter di esame, le eventuali sanzioni e provvedimenti repressivi pendenti sull'abuso edilizio vengono sospesi per i limiti di tempo previsti per l'esame della domanda di sanatoria edilizia (60 giorni): infatti, l'esistenza di una sanzione impedisce che l'amministrazione comunale possa procedere all'esame dell'istanza ed all'eventuale eliminazione dell'abuso una volta sanato.

Foto: Esame della richiesta del permesso di costruire in sanatoria

3.Istruttoria e la commissione edilizia

In genere, il parere della commissione edilizia è facoltativo durante l'esame della domanda di accertamento di conformità: infatti, non è previsto nelle disposizioni legislative in vigore per la sanatoria edilizia. Di conseguenza, una volta presentata la domanda di sanatoria, l'amministrazione comunale deve emanare un provvedimento di reiezione oppure accogliere l'istanza stessa.

A quest'ultima segue l'adozione eventuale di ulteriori sanzioni che risultano un atto vincolato da parte del Comune se viene accertato che non esistono le condizioni necessarie per sanare le opere abusive. In ogni caso, il provvedimento con cui si nega la sanatoria edilizia deve indicare le ragioni per cui l'amministrazione ha rigettato l'istanza: queste possono essere ragioni di non conformità urbanistico-edilizia e/o il fatto che esistano altre cause che impediscono di accogliere l'istanza.

Ad esempio, rientrano in questa categoria attività istruttorie oppure elementi di conformità acquisiti che mettono in luce il fatto che le opere abusive sono in contrasto con il piano edilizio.

4.Risposta dell'amministrazione riguardo il permesso di costruire in sanatoria

Nel caso che il parere dell'amministrazione non venga comunicato entro sessanta giorni, il silenzio è equiparato all'emanazione di un provvedimento negativo esplicitamente espresso.

Non si tratta di un silenzio-rifiuto, per cui l'interessato non deve impugnarlo giurisprudenzialmente per spingere l'amministrazione ad esprimersi: al contrario, deve attivare la contestazione giurisprudenziale contro il silenzio-diniego. I termini per la contestazione sono i 60 giorni successivi, pena la decadenza.

5. Impugnazione del permesso di costruire in sanatoria

Nel caso che il parere positivo per il permesso di costruire in sanatoria venga impugnato da un soggetto terzo interessato, esistono due possibilità:

- Se si tratta dell'impugnazione di un provvedimento edilizio ordinario, il termine di decadenza decorre dal momento in cui vengono completati i lavori, cioè da quando ci si può materialmente rendere conto della portata reale dell'intervento edilizio (fatti salvi i casi di conoscenza anticipata).

- Al contrario, nei casi in cui è impugnato il provvedimento edilizio in sanatoria i termini di decorrenza partono dalla data in cui si viene a conoscenza che è stata rilasciata la sanatoria per una determinata opera edilizia abusiva già presente.

6. Rilascio del permesso di costruire in sanatoria

Il rilascio del permesso è condizionato dal pagamento del contributo di costruzione, che viene considerato un obolo (di conseguenza il suo pagamento estingue anche il reato penale). L'importo può essere il doppio della sanzione prevista all'interno dell’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia oppure pari all'ammendo lì indicata (per i casi di gratuità a norma di legge).

Se invece l'abuso è dato da un intervento edilizio in parziale difformità del permesso rilasciato, l'importo della sanzione si calcola in base alle più o meno rilevanti difformità rispetto al permesso. C'è da ricordare che nel caso delle violazioni di altezza, cubatura, distacchi o superficie coperta che non superano il 2% delle misure indicate nel progetto (si parla sempre di una singola unità immobiliare) non si verifica una parziale differenziazione rispetto al permesso rilasciato.

7. Demolizione delle opere edilizie

Se le opere edilizie abusive sono considerate, a seguito degli accertamenti tecnici e dell'analisi delle procedure previste per la repressione degli abusi edilizi, non sanabili, queste devono essere demolite. Se la demolizione è affidata al Comune, deve essere il dirigente amministrativo dell'ufficio comunale competente (oppure il responsabile) a disporla dopo che la giunta comunale ha approvato la valutazione tecnico-economica.

I lavori di demolizione possono essere affidati ad imprese considerate idonee sia dal punto di vista tecnico che da quello economico: l'assegnazione dei lavori può essere effettuata anche con trattativa privata se vi sono i presupposti richiesti. In caso contrario, il dirigente dell'ufficio comunale (oppure il suo responsabile) deve comunicare il fatto che non è possibile affidare i lavori all'ufficio territoriale del Governo: sarà quest'ultimo, quindi, a provvedere alla demolizione delle opere abusive.

Ciò può avvenire utilizzando i mezzi che ha a disposizione la pubblica amministrazione oppure (nel caso che la demolizione non possa essere eseguita in gestione diretta) rivolgendosi ad un'azienda idonea finanziariamente e tecnicamente. In certi casi ci si può servire delle strutture tecniche ed operative appartenenti al Ministero della difesa, passando attraverso i provveditorati alle opere pubbliche. In ogni caso, si possono aprire procedure negoziate, in modo da affidare i contratti per lavori di demolizione da eseguire all'occorrenza tramite gare d'appalto.

Come si ottiene la sanatoria in caso di violazione di una SCIA?

Nel caso di una Sanatoria edilizia Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) il procedimento risulta essere simile: consiste nell'accertare la conformità della denuncia di inizio attività ed è prevista nel dettaglio all'interno dell'articolo 37 del Testo unico edilizia.

1. L'autodenuncia di abuso edilizio in corso d'opera 

Nell'articolo si prevede che il trasgressore possa autodenunciarsi mentre l'abuso edilizio è ancora in corso d'opera: di conseguenza, sarà applicata la sanzione minima dall'importo di 516 euro.

2. L'autodenuncia di abuso edilizio a lavori ultimati

Se invece la domanda di sanatoria viene presentata quando sono stati ultimati i lavori (ma la comunicazione non è stata presentata) viene applicata una sanzione il cui importo varia a seconda dell'aumento di valore dell'immobile.

Inoltre, sono indicate alcune sanzioni specifiche per quanto riguarda gli abusi edifizi effettuati su immobili vincolati dalla Soprintendenza o che si trovano all'interno dei centri storici o di aree paesaggistiche.

Per quanto riguarda l'estinzione del reato penale, il problema non si pone: infatti, se la denuncia di inizio attività non sostituisce il permesso di costruire non si verifica un reato penale. Tuttavia, anche se esiste la possibilità di presentare una Cila (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o Scia tardiva, è bene adempiere all'iter burocratico prima di iniziare i lavori perché in tal caso i costi si aggravano in maniera rilevante.

Infatti, con l'entrata in vigore nel 2014 della Legge di Stabilità, sono state aumentate le sanzioni in tal senso: ad esempio, la sanzione prevista per la Cila in sanatoria è passata dai precedenti 258 euro agli attuali 1.000.

Di conseguenza, dato che l'ammenda per la Cila in corso d'opera è solo un terzo di quella in sanatoria, l'importo di questa sanzione è passato dai 86 ai 333,33 euro. In ogni caso, l'importo delle sanzioni può essere aumentato dalle Regioni in modo discrezionale.

Nel caso di sanatoria giurisprudenziale, invece, si parla di un abuso edilizio quando l'edificio in costruzione non risulta in contrasto con il piano urbanistico del Comune al momento della sua costruzione, ma si rileva semplicemente la mancanza dell'attestato abilitativo.

Di conseguenza, la sanatoria amministrativa è perfettamente legittima, dato che, se si demolisse l'immobile, quest'ultimo potrebbe essere ricostruito il giorno dopo in maniera perfettamente legale. Infatti, la sanatoria giurisprudenziale permette di sanare gli abusivi edilizi che siano conformi soltanto alla sopraggiunta legislazione urbanistica.

Ne consegue che in fase di valutazione della possibilità di concedere il permesso di costruire in sanatoria si dà più importanza al principio dell'efficienza che a quello della legalità, in modo da evitare attività inutili e lo spreco di risorse. Secondo le sentenze del Consiglio di Stato, tuttavia, il buon andamento della pubblica amministrazione è legato al rispetto della legalità, perciò è consentita solo la sanatoria degli abusi formali: in tal modo si evita di sacrificare gli interessi dei privati nei casi in cui si sono violate solo le norme che regolano il procedimento da tenere durante la costruzione di edifici.

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