Come viene calcolata l'IMU sulla prima e seconda casa?

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L’IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Unica, ed ha mandato in pensione la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sui redditi fondiari riferiti ad immobili non locati. Scorpi come calcolare l'IMU sulla prima e seconda casa in questa guida chiara e completa.

La Legge di Stabilità 2014 ha abolito l’IMU sulla prima casa, a meno che non sia considerata come una casa di lusso e quindi rientrante nelle categorie catastali A/1, A/9 e A/8.

L’IMU resta invece in vigore per le seconde case. Il pagamento IMU nello specifico spetta ai seguenti soggetti:

  • Il proprietario di immobili, cioè colui che ha il diritto di godere e disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo;
  • i titolari di usufrutto, cioè coloro che godono ed usano il bene “come se ne fossero i proprietari”;
  • i titolari di uso, cioè coloro che si servono di un immobile, limitatamente ai bisogni della propria famiglia;
  • i titolari di abitazione, che hanno il diritto di abitare nell’immobile solo per i bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia;
  • i titolari della superficie, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui;
  • i titolari di enfiteusi, cioè coloro che godono di un bene altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico;
  • l’ex coniuge assegnatario dell’immobile, in seguito a separazione, divorzio o annullamento di matrimonio, in quanto titolare del diritto di abitazione;
  • il locatario, cioè colui che fruisce del bene, nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing) per tutta la durata del contratto;
  • il concessionario di aree demaniali ( come può essere ad esempio il concessionario di uno stabilimento balneare).

Adesso possiamo analizzare come viene calcolata l’IMU sulla prima e seconda casa in modo che possiate farlo in autonimia. Se invece preferite farvi aiutare da un esperto, il consiglio è quello di rivolgersi ad un commercialista per il calcolo IMU.

documenti imu

Come si paga l’IMU sulla prima casa?

Come detto precedentemente, l’IMU prima casa va pagata solamente se si tratta di un immobile di lusso, e quindi se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La formula del calcolo IMU 2016 sulla prima casa parte dalla rendita catastale, che si può recuperare tranquillamente tramite una visura catastale (in alcuni comuni queste informazioni sono disponibili anche online sui rispettivi siti).

La rendita catastale deve essere successivamente rivalutata del 5%, ed il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente che è 115,5 per la priam casa e 126 per gli altri immobili appartnenti ai gruppi catastali A e C (escluse A/10 e C/1). Per i fabbricati delle altre categorie catastali, i coefficienti sono altri ancora.

Alla base imponibile va poi applicata l’aliquota che viene stabilita dal comune dove si trova l’immobile, che orientativamente sarà compreso tra il 2 ed il 4 per mille.

In questo modo si otterrà l’imposta da versare, e bisogna applicare una detrazione base di 200 euro, tuttavia i comuni hanno la facoltà di aumentarla.

Per il calcolo IMU prima casa è comunque sempre opportuno rivolgersi ad un commercialista oppure ad un fiscalista esperto in materia, che sappia indicarvi come ottenerlo nel modo corretto e tutti i documenti necessari da presentare.

Come si paga l’IMU sulla seconda casa?

Adesso analizziamo come si calcola l’IMU seconda casa. Anche in questo caso bisogna innanzitutto partire dalla rendita catastale, rivalutando la rendita stessa del 5%. In seguito bisogna moltiplicare la rendita rivalutata per il coefficiente di ogni immobile per cui si effettuano i versamenti. Quindi il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per le aliquote deliberate da ogni comune.

Per il calcolo IMU 2016:

  • il coefficiente è pari a 160 per i fabbricati di gruppo A (abitazioni), esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati), e i fabbricati di categoria C/2 (magazzini e locali di deposito) , C/6 (stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse senza fini di lucro) e C/7 (tettoie);
  • il coefficiente è pari a 140 per i fabbricati di categoria B (tra i quali case di cura senza fini di lucro e uffici pubblici) e i fabbricati di categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro) e C/5 stabilimenti balneari e di acque curative senza fini di lucro;
  • il coefficiente è pari a 80 per i fabbricati di categoria D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione) e A/10;
  • il coefficiente è pari a 65 per i fabbricati di categoria D (D5 esclusi), che vanno dagli opifici alle sale cinematografiche, e per i fabbricati di categoria C/1.

Anche per il calcolo IMU sulla seconda casa è opportuno rivolgersi ad un commercialista esperto del settore, che sappia dare le giuste indicazioni.

Come calcolare l’IMU sulla prima e seconda casa direttamente online

Il calcolo IMU 2016 per la prima e per la seconda casa può essere effettuato anche direttamente online, sui siti delle amministrazioni comunali.

donna che calcola IMU online

In tal caso dovete pensarci voi a procurarvi alcuni documenti ed informazioni necessarie.

  1. Innanzitutto dovete avere una visura catastale del bene immobile, così avrete immediatamente i dati sotto mano da inserire sul portale per il calcolo IMU 2016.
  2. Un altro dato di cui avrete bisogno è la categoria catastale del bene immobile, la rendita catastale del bene immobile, la qualifica come prima o seconda casa, l’aliquota TASI o IMU, la percentuale di possesso, i mesi di possesso e il numero di pertinenze (cantine, box, soffitti, ecc.).
  3. Dovete inoltre indicare se l’immobile è di interesse storico oppure no.
  4. Per calcolare in maniera corretta il pagamento IMU sulla prima e sulla seconda casa, dovete inoltre inserire online il comune dove si trova l’immobile e l’eventuale quota di detrazione fissata dal comune per la casa ed i titolari di questa detrazione.

Una volta ottenuti tutti i documenti necessari, procedura online per il calcolo IMU sulla prima e sulla seconda casa è piuttosto semplice, può essere eseguita da soli e permette di risparmiare molto tempo. 

Come effettuare il ravvedimento operoso se non si paga l’IMU in tempo?

Ora avete un quadro più completo su come viene calcolata l’IMU sulla prima e seconda casa.

Tuttavia può capitare che, per dimenticanza o per qualsiasi altro problema, non riusciate a pagare l’IMU secondo i tempi prestabiliti.

calcolo imu sulla casa

Cosa fare in questo caso?

Per mettervi in regola potete fare ricorso al cosiddetto ravvedimento operoso, versando così l’imposta dovuta, gli interessi di mora relativi determinati su base giornaliera e la sanzione ridotta.

Potete fare ricorso al ravvedimento operoso entro un anno dalla violazione, a meno che il Fisco non l’abbia già notificata, o non siano state avviate già delle attività di accertamento.

Esistono le seguenti tipologie di ravvedimento operoso:

  • sprint, entro 14 giorni con sanzione pari allo 0,2%
  • breve, entro 30 giorni con sanzione del 3%
  • intermedio, entro 90 giorni con sanzione del 3,33%
  • lungo, entro un anno con sanzione del 3,75%

Inoltre al ravvedimento operoso bisogna anche aggiungere gli interessi di mora che sono pari allo 0,5% calcolati su base giornaliera con questa formula: 0,5% x imposta dovuta x giorni dal mancato versamento / 365.

Anche in questo caso, per poter fare ricorso al ravvedimento operoso, è consigliabile rivolgersi ad un commercialista esperto in materia per poter seguire l’intera pratica.

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