Quando non si può cambiare destinazione d’uso?

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Concetto semplice, tema complesso. Non esiste ancora una regola organica nazionale per regolarne le possibilità nonostante molte sentenze siano intervenute a riguardo. Non tutti sanno che non si può cambiare destinazione d’uso improvvisamente trasformando un sottotetto in stanza da letto da un giorno all’altro, perché significherebbe aumentare senza autorizzazioni la superficie lorda di pavimento della casa, con conseguenti sanzioni.

Quando non si può cambiare destinazione d'uso?

Ogni volta che si passa da una categoria edilizia a un’altra – anche senza opere - va comunque verificata la compatibilità dell’uso e la dotazione di standard urbanistici. E’ stato stabilito che la “trasformazione edilizia” è in regola quando questa crea vantaggi economici connessi all’uso del bene immobile e non generi modifiche incompatibili con quelle prescritte dall’urbanistica. Vista la difficoltà della faccenda attenzione ai casi generali in cui non è possibile portarla a termine prima di addentrarsi nello specifico.

  • Dal punto di vista urbanistico va verificato se la superficie da trasformare si trovi in una zona in cui la nuova destinazione è consentita dai Piani Regolatori Comunali. Per ogni lotto è prevista infatti una specifica funzione o comunque dei parametri da rispettare. Nel Piano Regolatore Generale dell’area che ti interessa non è detto che il cambio di destinazione possa attuarsi e che si possa ricevere la Concessione Edilizia.
  • Nel caso in cui un Comune non abbia un piano regolatore oppure lo abbia modificato da poco e si trovi quindi in una fase “transitoria”, è indispensabile fare tutte le verifiche possibili all’ufficio catastale e richiedere il Permesso di Costruire se necessario.
  • Non tutti i fabbricati hanno lo stesso valore urbanistico! Anche se è possibile passare da una categoria a un'altra non è detto che valga anche viceversa. Perciò se si può trasformare un’abitazione in ufficio, non è detto che a sua volta un ufficio possa diventare casa.

Cambio di destinazione d'uso

  • Ci sono locali che “fanno volume” e spazi considerati “accessori” in quanto non hanno valore di superficie costruibile su un lotto di terreno: box, cantine e locali di servizio, rientrano spesso in questa categoria. Per questo difficilmente sarà possibile trasformare un box in abitazione senza commettere abusi - oltre ai problemi di sanità o illuminazione si presenta quello della trasformazione di un’area che non “fa volume”, quindi non conteggiata al momento della costruzione come superficie rilevante.
  • Se l’immobile fa parte di condominio, attenzione perché molti regolamenti condominiali vietano specifici interventi nelle destinazioni d’uso.  Per questo motivo non sarà sufficiente che la strumentazione urbanistica consenta l’intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell’assemblea condominiale e dell’Amministratore prima di procedere.
  • Spesso i cambi d'uso verso abitazioni sono ammessi solo all'interno di più ampi progetti di recupero che coinvolgano l'intero fabbricato.
  • Nel caso dei terreni esistono regole specifiche. La destinazione urbanistica è infatti regolata da un opportuno Piano di urbanizzazione redatto dall'Ufficio Tecnico Comunale e sottoposto all'approvazione del Consiglio Comunale del Comune cui insiste il terreno.
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Ultimo Aggiornamento : 9 Gennaio 2018

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