Quando serve un permesso di costruire per progetti edili?

Immagine di anteprima per: Permesso di Costruire: (quando, dove e perchè serve)

Il permesso di costruire è un procedimento di tipo amministrativo che viene richiesto e, quindi, rilasciato dall'autorità comunale competente, generalmente dl responsabile dell'ufficio tecnico comunale (presso cui si può reperire il modello di permesso di costruire da compilare), prima dell'inizio lavori per la realizzazione di progetti edili.

Si tratta di un autorizzazione che certifica la perfetta rispondenza delle opere da cantierare ai contenuti degli strumenti di pianificazione e regolamentazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria vigente.

Rilasciato il permesso di costruire per progetti edili, il richiedente ha tempo un anno per dare l'inizio lavori e tre anni per il loro definitivo completamento.

La durata del permesso a costruire è di tre anni fatta eccezione la possibilità prevista di eventuali proroghe per eventi che siano estranei al titolare del permesso stesso, proroghe che devono essere richieste prima della decadenza temporale del titolo.

La legge n.98 del 2013 (Decreto del Fare) ha previsto una proroga di due anni dei termini di inizio e di fine lavori per permessi di costruire rilasciati prima del 21 agosto 2013 per tutti quei casi in cui la durata del permesso di costruire si rivelasse insufficiente.

Il permesso di costruire, che ha sostituito la concessione edilizia, è stato istituito dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia) e all'articolo 14 prevede anche la possibilità di un permesso di costruire in deroga.

foto: gru con tramonto sullo sfondo

Il permesso di costruire progetti edili - Procedura di rilascio

Il permesso di costruire può venire richiesto da tutti coloro che abbiano titolarità per effettuare progetti edili, che non siano soggetti a procedura semplificata, che si identificano con gli stessi soggetti a carico dei quali saranno tutte le spese accessorie relative all'opera edificatoria in oggetto.

Nello specifico il permesso di costruire può essere richiesto da:

- il proprietario dell'edifico e/o del terreno oggetto di richiesta di permesso di costruire;

- un condomino con il consenso dell'assemblea condominiale se i progetti edili riguardano in tutto o in parte parti comuni dell'edificio;

- il comproprietario dell'edificio solo nel caso di totale assenso degli altri proprietari;

- l'usufruttuario dell'immobile solo per gli interventi di manutenzione straordinaria o di restauro/risanamento conservativo;

- l'affittuario dell'immobile solo dopo l'assenso del proprietario ed unicamente per gli interventi di manutenzione straordinaria;

Il permesso di costruire viene richiesto all'ufficio comunale competente prima dell'inizio lavori mediante modulo pre-stampato compilato in ogni sua parte allegato al quale vanno il progetto delle realizzazioni edili previste ed una relazione descrittiva della conformità delle stesse alle specifiche normative vigenti, entrambi firmati da un geometra qualificato o altro tecnico abilitato.

Nel caso in cui il progetto edile riguardi luoghi o edifici sottoposti a particolari vincoli di diversa natura (architettonica, paesaggistica, storica, ambientale etc etc) è necessario presentare contestualmente alla domanda anche il relativo nulla osta dell'ente deputato alla vigilanza ed al controllo del rispetto di siffatti vincoli.

Il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 ha introdotto la formula del "silenzio assenso" in base alla quale se trascorsi 60 giorni dalla presentazione della domanda di permesso a costruire il responsabile del procedimento non si è espresso si può procedere con l'inizio lavori.

I 60 giorni divengono 120 nel caso di comuni con popolazioni superiore ai 100.000 abitanti e per progettazioni edilizie particolarmente complesse.

Qualora, invece, il responsabile del procedimento ritenga necessaria una integrazione della documentazione presentata o anche una modifica progettuale/esecutiva, deve pronunciarsi entro questi 60 giorni ed il soggetto richiedente ha tempo 15 giorni per presentare le integrazioni e/o le modifiche richieste.

Il rilascio ed il diniego del permesso di costruire può essere impugnabile davanti al T.A.R. competente da tutti coloro siano in grado di dimostrare di avere interesse specifico a farlo.

foto: lunch on a skyscraper lego

Il permesso di costruire - Quali progetti edili riguarda

L'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, altrimenti detto Testo Unico dell'Edilizia, fornisce un chiaro elenco delle realizzazioni edili soggette obbligatoriamente al permesso di costruire prima dell'inizio dei lavori.

Riportiamo in dettaglio le realizzazioni edili soggette al permesso di costruire prima dell'inizio dei lavori:

- gli interventi di nuova edificazione;

- gli interventi di ristrutturazione/recupero/risanamento urbanistico;

- gli interventi di ristrutturazione/recupero/risanamento edilizio che comportino una trasformazione radicale dell'edificio o comunque che ne comportino variazioni significative relativamente al numero di unità immobiliari, ai volumi interni, alle geometrie ed ai disegni progettuali (prospetti, planimetrie o superfici) o ancora per particolari zone (zone omogenee A) comportino variazioni delle destinazioni d'uso o, infine, comportino modifiche delle sagome per edifici soggetti a vincoli come da decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Quale documentazione bisogna presentare per richiedere il permesso di costruire?

La documentazione da presentare per richiedere il permesso di costruire prima dell'inizio lavori generalmente deve essere corredata dei seguenti elaborati:

- domanda in bollo su modello di permesso di costruire predisposto dall'ufficio tecnico;

- planimetria generale, piante, prospetti, sezioni, particolari costruttivi;

- calcoli plano-volumetrici;

- tabelle delle superfici aero-illuminanti;

- relazione tecnica;

- relazione di cui alla Legge 13/89 (barriere architettoniche) e successive modifiche e integrazioni;

- relazione di cui alla Legge 46/90 (conformità impianti) e successive modifiche;

- documentazione fotografica della situazione ante operam;

- autocertificazione secondo D.P.R. 380/01;

- computo metrico estimativo per oneri concessori;

- legge 10/91;

- attestazione del titolo di proprietà;

- attestazione del pagamento dei diritti di segreteria;

- eventuale altra documentazione aggiuntiva facoltativa o richiesta dall'ufficio comunale.

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Il Titolare del trattamento dei dati è Midnight Call S.r.l. con sede in Via Pier Carlo Cadoppi 14, 42124 Reggio Emilia, Partita Iva n. IT02504670353, in persona del legale rappresentante pro tempore. Per esercitare i diritti previsti all’art. 7 del D.lgs. 196/03, sopra elencati, l’interessato potrà rivolgere richiesta utilizzando questo account di posta elettronica: privacy@fazland.com.

Midnight Call si riserva il diritto di aggiornare la presente Informativa sul trattamento di dati personali. 
Il Responsabile interno del trattamento dei dati personali, nominato ai sensi dell’art. 29 D.lgs 196/2003, è da individuarsi nella persona di Federico Panini, raggiungibile all’indirizzo e-mail privacy@fazland.com o agli ulteriori recapiti della Società.

 

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Ci sono costi da sostenere per richiedere il permesso da costruire?

Per richiedere il permesso di costruire progetti edili non è previsto alcun costo da sostenere, se non quello per l'acquisto della marca da bollo da allegare al modulo di permesso di costruire.

Sono però previsti costi di urbanizzazione primaria e secondaria che riguardano tutti quegli adeguamenti e tutte quelle infrastrutture necessarie per meglio inserire la realizzazione edilizia nel suo contesto, come interventi sulla rete idrica, sulla rete fognaria, sulla pubblica illuminazione etc etc.

Tali costi connessi al permesso di costruire vengono divisi in:

- costo di costruzione da calcolarsi in percentuale sul valore dell'intervento;

- oneri di urbanizzazione primaria e secondaria da calcolarsi moltiplicando un valore fisso, diverso per ogni singolo comune, per la superficie totale dell'intervento.

Proporzionalmente all'intervento è previsto anche un costo relativo alle spese generali di segreteria.

In alcuni casi e per particolari tipologie di realizzazioni edili è possibile che i comuni richiedano anche una polizza fideiussoria a tutela di eventuali danni a carico delle aree pubbliche interessate o vicine al sito di intervento delle realizzazioni edili oggetto di permesso di costruire.

Il permesso di costruire in deroga

All'articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 viene introdotto il cosiddetto permesso di costruire in deroga

Si tratta della possibilità che riguarda unicamente certi tipi di edifici e/o impianti come gli edifici o impianti pubblici o di pubblico utilizzo ed interesse di godere di un permesso di costruire che, pur rispettando le norme igieniche, di sicurezza e sanitarie di riferimento, può contenere dati diversi rispetto ai dettami degli strumenti urbanistici vigenti per quanto riguarda i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati.

Il permesso di costruire in deroga è, quindi, uno strumento importante per interventi edilizi di particolare interesse comune e collettivo che in fase progettuale/esecutiva possono avere più libertà normativa e conseguentemente meno restrizioni legislative, da rendere più semplice l'intero processo edificatorio. 

Contenuti del modello di permesso di costruire

Il 14 luglio del 2014 è stato pubblicato sul numero 56 della Gazzetta Ufficiale l'Accordo tra il Governo e le Province riguardante il modello di permesso di costruire che viene unificato con quello della segnalazione certificata di inizio attività.

Si tratta di un unico modello di permesso di costruire, quindi, da presentarsi all'autorità competente per entrambe le finalità (permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività) identico per qualsiasi comune italiano; sono previste solo piccole modifiche da parte delle singole regioni per adeguarne i contenuti alle puntuali esigenze normative locali. 

Il modello del permesso di costruire intero è costituito da 57 pagine, mentre 27 sono le pagine riguardanti la parte relativa alla richiesta di permesso di costruire che è così suddivisa:

1a. Richiesta di permesso di costruire
2a. Soggetti coinvolti
3a. Relazione tecnica di asseverazione

Il modello di permesso di costruire, oltre che reperibile presso gli uffici tecnici del comune di competenza, può essere facilmente scaricato da internet su diversi portali che si occupino in modo più o meno diretto di architettura ed edilizia o in quelli dei singoli comuni nelle pagine dedicate ai servizi di edilizia ed urbanistica.

foto: geometra permesso di costruire

Permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia)?

La segnalazione certificata di inizio attività per certe tipologie di realizzazioni edili è una autocertificazione del soggetto titolare dell'edificio e/o impianto oggetto di intervento asseverata da un tecnico abilitato che ne attesta la totale conformità ai contenuti degli strumenti normativi generali ed urbanistici locali.

Alla SCIA edilizia si può preventivamente allegare tutta la documentazione necessaria o si può richiedere che i pareri e l'eventuale assenso siano acquisiti dall'autorità comunale competente in un secondo tempo.

Nel primo caso, i lavori possono essere iniziati immediatamente dopo la consegna della documentazione completa.

Nel secondo caso, invece, è necessario attendere la conferma della ricezione dei pareri e degli atti di assenso.

Entro 30 giorni dalla presentazione l'autorità competente può fare sopralluoghi di verifica e controllo della realizzazione edile in essere ed eventualmente dichiarare il divieto di prosecuzione dei lavori. 

La segnalazione certificata di inizio attività riguarda tutti quegli interventi edilizi che precedentemente erano oggetto di Dia ordinaria e non è possibile presentarla per le realizzazioni edili obbligatoriamente oggetto di permesso di costruire o Dia alternativa al permesso di costruire.

Informazioni finali sul permesso di costruire per progetti edili

Tutte le informazioni puntuali, tutti i dubbi specifici, tutti i piccoli e grandi problemi, tutte le ulteriori curiosità relativamente al permesso di costruire, al permesso di costruire in deroga, alla durata del permesso di costruire, al modello di permesso di costruire, all'inizio dei lavori con il permesso di costruire relativamente a progetti edili di qualsivoglia tipologia possono essere acquisite presso le unità territoriali di riferimento e presso gli Sportelli Unici dell'Edilizia di ogni comune.

Gli Sportelli Unici dell'Edilizia sono servizi istituiti e disciplinati dal Testo Unico dell'Edilizia che forniscono attività di informazione, divulgazione e consulenza rivolta a tutti i cittadini interessati alla realizzazione di progetti edili sul nostro territorio.

Lo sportello unico dell'edilizia è obbligatorio e tutti i comuni devono esserne dotati. 

In caso contrario, il decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 (decreto sviluppo) ha introdotto la possibilità di commissariamento dei comuni inadempienti.

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