Responsabilità dell'amministratore di condominio - quando deve pagare i danni

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Ogni condominio in cui risiedono almeno quattro condomini ha l’obbligo di nominare un amministratore che deve stilare e far rispettare il regolamento condominiale.

L’assemblea condominiale elegge l’amministratore di condominio e tra le due parti si instaura un rapporto di mandato con rappresentanza: il condominio assume la veste di mandante, mentre  l’amministratore quella di mandatario.

L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti ad esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti.

Se non compie esattamente la prestazione dovuta e non rispetta gli accordi, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall’art. 1218 c.c. (la cosiddetta responsabilità del debitore).

Secondo l’obbligo di diligenza, poi, la responsabilità dell’amministratore deve essere accertata di volta in volta in base ai casi concreti. Ci si aspetta, infatti, che l’amministratore agisca con diligenza, avvedutezza ed accortezza per adempiere ai suoi obblighi nei confronti del mandante.

Dopo questa breve panoramica, possiamo analizzare le responsabilità dell’amministratore di condominio e quando deve pagare i danni.

responsabilità amministratore

Responsabilità contrattuale dell’amministratore

La responsabilità dell’amministratore di condominio non si limita unicamente ai casi previsti dalla legge ma si applica anche ai casi preparatori e strumentali.

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio rientrano l’esecuzione della deliberazione dell’assemblea dei condomini, la disciplina dell’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune al fine di garantire il godimento per tutti i condomini. Se l’amministratore di condominio viene meno a questi obblighi allora si accerta l’inosservanza della responsabilità contrattuale dell’amministratore stesso nei confronti degli altri condomini.

Inoltre l’art. 1131 c.c., relativo alle responsabilità dell’amministratore di condominio, afferma che questi sia tenuto al risarcimento dei danni nel caso in cui non avvisi i condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato.

Ci sono tuttavia dei casi in cui l’obbligo da parte dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale incontra dei limiti. Secondo la giurisprudenza, infatti, l’amministratore di condominio, pur essendo responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, da imperizia, dal cattivo uso dei suoi poteri o dall’inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile per i danni provocati dall’abuso dei condomini di una cosa comune.

L’amministratore, infatti, non ha poteri coercitivi o disciplinari nei confronti dei singoli condomini a meno che il regolamento condominiale non preveda l’applicazione di sanzioni ai condomini che violano le norme relative all’uso delle cose comuni. In tal caso è prevista la responsabilità dell’amministratore di condominio se ci sono delle regole e non le fa rispettare.

Per questo motivo, per stilare un regolamento condominiale e chiarire quali siano le responsabilità dell’amministratore di condominio è opportuno rivolgersi ad un avvocato o ad un legale onde evitare preventivamente contrasti che possono sfociare in azioni legali ad opera di una delle due parti in questione.

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  • f. per far valere o difendere in sede giudiziaria un diritto. La base giuridica che legittima il trattamento di dati personali per questa finalità è da rivenirsi nell’ipotesi prevista dall’art. 9 par. 2 lett. f) del Regolamento UE n. 679/2016, ovvero il trattamento viene effettuato in  quanto è necessario per accertare, esercitare o difendere un diritto in sede giudiziaria.

 

3. Periodo di conservazione dei dati

I dati personali raccolti ed elaborati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f) verranno conservati per tutto il periodo di erogazione del servizio e poi immediatamente cancellati. A seguito di un periodo di 12 mesi di inattività dell’Utente, il sistema inoltrerà una comunicazione allo stesso, informandolo che, in caso di ulteriore inattività nei seguenti 6 mesi, i suoi  dati personali verranno cancellati, ad eccezione di quelli necessari per il rispetto di normative fiscali, contabili e amministrative o per adempiere ad altri obblighi di legge e per documentare le attività svolte. I dati elaborati per le finalità di cui al punto 2 d) e 2 e)  verranno cancellati nel termine di 24 mesi.

 

4. Modalità del trattamento

I dati personali raccolti verranno trattati, conservati ed elaborati con strumenti elettronici e verranno memorizzati sia su supporti informatici che su supporti cartacei, organizzati in data base, e su ogni altro tipo di supporto idoneo.

Specifiche misure di sicurezza sono osservate per prevenire la perdita dei dati, usi illeciti o non corretti ed accessi non autorizzati.

Il trattamento di dati personali svolto da Midnight Call non comporta processi decisionali automatizzati.

 

5. Comunicazione e/o conferimento dei dati personali

La comunicazione e/o il conferimento dei dati per le finalità di cui al punto 2 a), 2 b), 2 c) e 2 f)  è requisito necessario lo svolgimento del rapporto contrattuale e quindi obbligatorio per tali finalità: la mancata comunicazione e/o conferimento dei dati personali da parte dell’interessato, comporterà l’impossibilità per Midnight Call di erogare il servizio richiesto. Il conferimento dei dati per le finalità di cui ai punti 2 d) e 2 e)  è facoltativo: la mancata comunicazione dei dati per tali finalità non comporta conseguenze per l’Utente.

6. Soggetti a cui potranno essere comunicati i dati personali

I dati personali raccolti non saranno diffusi e potranno essere comunicati, oltre che a soggetti a cui sia riconosciuta la facoltà e l’interesse di accedere ai Vostri dati personali da norme di legge o di normative secondarie e/o comunitarie, a personale interno al Titolare, nonché a società, associazioni o studi professionali che prestino servizi ed attività per conto del Titolare in qualità di Responsabile del Trattamento per l’adempimento di obblighi di legge, nonché per ogni esigenza organizzativa ed amministrativa necessaria per fornire i servizi richiesti.

I nominativi degli ulteriori soggetti che potranno venire a conoscenza dei dati degli interessati in qualità di “Responsabili del trattamento” sono riportati in un elenco aggiornato disponibile presso Midnight Call (da richiedersi ai recapiti indicati al punto 10).

Infine, previo consenso specifico, i dati degli interessati potranno essere comunicati e/o ceduti a soggetti terzi (operanti nei settori abbigliamento, trasporti, automobili, cicli, motocicli, telecomunicazioni, finanza, assicurazione, credito, editoria, energia, industria, accessori e prodotti per veicoli, formazione, gadget e oggettistica, giochi per l'infanzia, prodotti elettronici, marketing, artigianato, edilizia, eventi, terziario, servizi digitali) per svolgere attività a carattere promozionale e pubblicitaria con strumenti automatizzati come e-mail, sms, mms e messaggistica istantanea.

7. Trasferimento di dati all’estero o ad organizzazioni internazionali

Midnight Call non trasferisce i dati degli interessati all’estero o ad organizzazioni internazionali.

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La presente informativa è resa solo per i trattamenti di dati degli Utenti iscritti al servizio attraverso il presente sito o gli strumenti previsti dallo stesso, e non anche per altri siti web eventualmente consultati dallo stesso tramite collegamento, i cui gestori operano in qualità di titolari autonomi del trattamento. Si invitano pertanto gli utenti a leggere con attenzione, prima di accedere a servizi di soggetti terzi, le loro informative privacy.

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In relazione ai suindicati trattamenti di dati, l’interessato ha la facoltà di esercitare in ogni momento i diritti previsti dal Regolamento UE n. 679/2016, tra cui, ad esempio, di ottenere l’indicazione:

- dell’origine dei dati personali;

- delle finalità e modalità del trattamento;

- della logica applicata in caso di trattamento effettuato con l’ausilio di strumenti elettronici;

- degli estremi identificativi del Titolare, dei responsabili e del rappresentante designato.

L’interessato ha diritto di ottenere:

- l’accesso, l’aggiornamento, la rettifica ovvero, quando vi ha interesse, l’integrazione dei dati;

- la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di Legge;

- la limitazione del trattamento di dati che lo riguardano, ossia di chiedere al titolare o al responsabile del trattamento di ridurre gli scopi o le modalità con cui vengono trattati i propri dati.

L’interessato potrà inoltre chiedere copia dei propri dati in formato standard (cd “Diritto alla portabilità dei dati”).

Il soggetto a cui si riferiscono i dati, infine, ha diritto di opporsi in qualsiasi momento e senza alcun costo, in tutto o in parte:

- per motivi legittimi al trattamento dei dati personali che lo riguardano, ancorché pertinenti allo scopo della raccolta;

- al trattamento dei dati personali che lo riguardano svolti ai sensi dell'articolo 6, paragrafo 1 GDPR, lettere e. (“il trattamento è necessario per adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento”) o f. (“il trattamento è necessario per il perseguimento del legittimo interesse del titolare del trattamento o di terzi”) compresa la profilazione sulla base di tali disposizioni.

- al trattamento di dati personali che lo riguardano a fini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale (marketing diretto), compresa la profilazione nella misura in cui sia ad esso connessa.

L’interessato ha il diritto di revocare il proprio consenso al trattamento, quando questo si basi sull’ipotesi prevista dall’art. 6, paragrafo 1, lettera a. (quando “l'interessato ha espresso il consenso al trattamento dei propri dati personali per una o più specifiche finalità”), oppure dall’articolo 9, paragrafo 2, lettera a. (l'interessato ha prestato il proprio consenso esplicito al trattamento di tali dati personali per una o più finalità specifiche) del Regolamento UE 679/2016, in qualsiasi momento senza pregiudicare la liceità del trattamento basata sul consenso prestato prima della revoca. In particolare, il soggetto cui si riferiscono i dati, per non ricevere più e-mail carattere promozionale, potrà in qualsiasi momento richiedere gratuitamente la cancellazione dal servizio inviando un messaggio ai recapiti indicati al punto 10 della presente informativa.

L’interessato, nel caso in cui ritenga che il trattamento che lo riguarda violi la normativa in vigore, ha il diritto di proporre reclamo a un'autorità di controllo, segnatamente nello Stato membro in cui risiede abitualmente, lavora oppure del luogo ove si è verificata la presunta violazione. L’Autorità di controllo italiana può essere raggiunta ai recapiti presenti sul proprio sito web.

 

10. Titolare del trattamento – Dati di contatto

Il titolare del trattamento è Midnight Call S.r.l., con sede in Reggio Emilia, via Pier Carlo Cadoppi n. 14, C.F. e P.I. 02504670353, in persona del legale rappresentante pro tempore. La Società può essere altresì contattata all’indirizzo di posta elettronica info@fazland.com e all’indirizzo PEC midnightcallsrl@pec.it.

Per esercitare i diritti, sopra elencati, l’interessato potrà rivolgere richiesta utilizzando l’account di posta elettronica privacy@fazland.com o contattando il Responsabile della Protezione dei Dati ai recapiti indicati di seguito.

Midnight Call si riserva il diritto di aggiornare la presente Informativa sul trattamento di dati personali.

 

ultimo aggiornamento 24/05/2018

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Obblighi dell’amministratore di condominio: vigilare sulla regolarità dei servizi comuni

Relativamente all’obbligo di vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, l’amministratore può intraprendere azioni conservative a tutela delle parti comuni del condominio ed è legittimato a compiere atti per la salvaguardia dei diritti relativi alle parti in comune sotto la sua gestione.

Tra i principali obblighi dell’amministratore c’è quello di provvedere ad effettuare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, per le quali non occorre la convocazione dell'assemblea condominiale.

Facciamo un esempio: supponiamo che tutti i condomini abbiano pagato le quote ma l’amministratore ometta di pagare le fatture relative al servizio di energia elettrica.

In questo caso la società elettrica, in seguito a tale inadempimento, può applicare delle sanzioni fino addirittura a sospendere l’erogazione di energia al condominio. Ciò porterebbe a delle conseguenze molto serie, come l’impossibilità di usare l’ascensore, un grave guasto se nel vostro condominio sono presenti persone anziane o con difficoltà motorie.

I condomini potranno, quindi, rivalersi sull’amministratore di condominio, che oltre al pagamento degli interessi di mora dovuti, è tenuto anche al risarcimento dei danni derivanti dall’impossibilità di utilizzare l’ascensore.

L’amministratore, per evitare di incappare in sanzioni pecuniarie, ha l’obbligo di dimostrare che il disservizio si è verificato non per sua colpa.

amministratore senza colpa

Responsabilità dell’amministratore di condominio per danni verso terzi

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore di condominio, bisogna ricordare che questi è tenuto: “tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi; sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni”.

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio c’è, infatti, anche quello di vigilanza per cui l’omesso controllo può causare una responsabilità diretta in base ai danni derivati alle parti comuni e alle proprietà individuali.

Nel corso del tempo, anche in base all’attività giurisprudenziale, la responsabilità dell’amministratore si è ampliata ed è per questo motivo che può risultare utile la presenza di una figura come un avvocato o un legale per redigere il regolamento condominiale e stabilire norme e regolamenti sul rapporto che si va ad instaurare tra le due parti.

L’amministratore, infatti, è considerato custode dei beni condominiali, motivo per cui anche i terzi che subiscono danni all’interno del condominio possono rivalersi su di lui e chiedere il risarcimento dei danni. Anche in questo caso è, però, opportuno fare un esempio, poiché le situazioni possono variare a seconda dei casi che si verificano.

Supponiamo che l’amministratore di condominio non abbia eseguito una delibera condominiale per aprire una polizza assicurativa per danni contro terzi. E come dice la legge di Murphy: “Se qualcosa può andar male, lo farà”.

Allora, in un condominio senza polizza assicurativa contro terzi, può capitare che cadano dei calcinacci e colpiscano un passante oppure che qualcuno cada all’interno dello stabile per un corrimano traballante o uno scalino rotto. In tal caso il condominio, non potendo avvalersi di una polizza assicurativa per danni contro terzi, potrà chiedere i danni all’amministratore.

Si verifica in questo caso una responsabilità da contratto per l’amministratore, e al condominio basterà dimostrare l’esistenza di un danno attribuibile all’omissione o ad un comportamento scorretto o negligente dell’amministratore stesso.

Responsabilità dell’amministratore di condominio, sono previste sanzioni penali?

Chiudiamo l’analisi sulle responsabilità dell’amministratore di condominio su eventuali sanzioni penali. In genere non sono previste, tuttavia ci sono dei casi riconducibili al codice penale relativi all’attività dell’amministratore.

L’amministratore può, infatti, incappare nel reato di ingiurie e diffamazione se invia ai condomini una lettera in cui viene indicata la morosità di uno di loro.

Inoltre, l’articolo 677 del Codice penale sanziona il proprietario di un edificio, “ovvero chi per lui è obbligato alla conservazione o alla vigilanza” che “ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo”. In tal caso, la colpa ricade sull’amministratore di condominio, in quanto custode del bene condominiale.

Infine, è opportuno ricordare che una recente sentenza della Cassazione  31192/2014 ha ritenuto l’amministratore di condominio penalmente responsabile, anche dopo la fine del suo incarico, nel caso in cui non consegni al nuovo amministratore le carte ed i conti condominiali.

Se avete intenzione di diventare amministratori di condominio, tenete presente anche le sue responsabilità. Inoltre, l’amministratore è tenuto a seguire dei corsi di abilitazione e di aggiornamento che vengono svolti da agenzie specializzate e professioniste del settore.

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