Responsabilità dell'amministratore di condominio - quando deve pagare i danni

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Ogni condominio in cui risiedono almeno quattro condomini ha l’obbligo di nominare un amministratore che deve stilare e far rispettare il regolamento condominiale.

L’assemblea condominiale elegge l’amministratore di condominio e tra le due parti si instaura un rapporto di mandato con rappresentanza: il condominio assume la veste di mandante, mentre  l’amministratore quella di mandatario.

L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti ad esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti.

Se non compie esattamente la prestazione dovuta e non rispetta gli accordi, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall’art. 1218 c.c. (la cosiddetta responsabilità del debitore).

Secondo l’obbligo di diligenza, poi, la responsabilità dell’amministratore deve essere accertata di volta in volta in base ai casi concreti. Ci si aspetta, infatti, che l’amministratore agisca con diligenza, avvedutezza ed accortezza per adempiere ai suoi obblighi nei confronti del mandante.

Dopo questa breve panoramica, possiamo analizzare le responsabilità dell’amministratore di condominio e quando deve pagare i danni.

responsabilità amministratore

Responsabilità contrattuale dell’amministratore

La responsabilità dell’amministratore di condominio non si limita unicamente ai casi previsti dalla legge ma si applica anche ai casi preparatori e strumentali.

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio rientrano l’esecuzione della deliberazione dell’assemblea dei condomini, la disciplina dell’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune al fine di garantire il godimento per tutti i condomini. Se l’amministratore di condominio viene meno a questi obblighi allora si accerta l’inosservanza della responsabilità contrattuale dell’amministratore stesso nei confronti degli altri condomini.

Inoltre l’art. 1131 c.c., relativo alle responsabilità dell’amministratore di condominio, afferma che questi sia tenuto al risarcimento dei danni nel caso in cui non avvisi i condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato.

Ci sono tuttavia dei casi in cui l’obbligo da parte dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale incontra dei limiti. Secondo la giurisprudenza, infatti, l’amministratore di condominio, pur essendo responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, da imperizia, dal cattivo uso dei suoi poteri o dall’inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile per i danni provocati dall’abuso dei condomini di una cosa comune.

L’amministratore, infatti, non ha poteri coercitivi o disciplinari nei confronti dei singoli condomini a meno che il regolamento condominiale non preveda l’applicazione di sanzioni ai condomini che violano le norme relative all’uso delle cose comuni. In tal caso è prevista la responsabilità dell’amministratore di condominio se ci sono delle regole e non le fa rispettare.

Per questo motivo, per stilare un regolamento condominiale e chiarire quali siano le responsabilità dell’amministratore di condominio è opportuno rivolgersi ad un avvocato o ad un legale onde evitare preventivamente contrasti che possono sfociare in azioni legali ad opera di una delle due parti in questione.

Obblighi dell’amministratore di condominio: vigilare sulla regolarità dei servizi comuni

Relativamente all’obbligo di vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, l’amministratore può intraprendere azioni conservative a tutela delle parti comuni del condominio ed è legittimato a compiere atti per la salvaguardia dei diritti relativi alle parti in comune sotto la sua gestione.

Tra i principali obblighi dell’amministratore c’è quello di provvedere ad effettuare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, per le quali non occorre la convocazione dell'assemblea condominiale.

Facciamo un esempio: supponiamo che tutti i condomini abbiano pagato le quote ma l’amministratore ometta di pagare le fatture relative al servizio di energia elettrica.

In questo caso la società elettrica, in seguito a tale inadempimento, può applicare delle sanzioni fino addirittura a sospendere l’erogazione di energia al condominio. Ciò porterebbe a delle conseguenze molto serie, come l’impossibilità di usare l’ascensore, un grave guasto se nel vostro condominio sono presenti persone anziane o con difficoltà motorie.

I condomini potranno, quindi, rivalersi sull’amministratore di condominio, che oltre al pagamento degli interessi di mora dovuti, è tenuto anche al risarcimento dei danni derivanti dall’impossibilità di utilizzare l’ascensore.

L’amministratore, per evitare di incappare in sanzioni pecuniarie, ha l’obbligo di dimostrare che il disservizio si è verificato non per sua colpa.

amministratore senza colpa

Responsabilità dell’amministratore di condominio per danni verso terzi

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore di condominio, bisogna ricordare che questi è tenuto: “tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi; sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni”.

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio c’è, infatti, anche quello di vigilanza per cui l’omesso controllo può causare una responsabilità diretta in base ai danni derivati alle parti comuni e alle proprietà individuali.

Nel corso del tempo, anche in base all’attività giurisprudenziale, la responsabilità dell’amministratore si è ampliata ed è per questo motivo che può risultare utile la presenza di una figura come un avvocato o un legale per redigere il regolamento condominiale e stabilire norme e regolamenti sul rapporto che si va ad instaurare tra le due parti.

L’amministratore, infatti, è considerato custode dei beni condominiali, motivo per cui anche i terzi che subiscono danni all’interno del condominio possono rivalersi su di lui e chiedere il risarcimento dei danni. Anche in questo caso è, però, opportuno fare un esempio, poiché le situazioni possono variare a seconda dei casi che si verificano.

Supponiamo che l’amministratore di condominio non abbia eseguito una delibera condominiale per aprire una polizza assicurativa per danni contro terzi. E come dice la legge di Murphy: “Se qualcosa può andar male, lo farà”.

Allora, in un condominio senza polizza assicurativa contro terzi, può capitare che cadano dei calcinacci e colpiscano un passante oppure che qualcuno cada all’interno dello stabile per un corrimano traballante o uno scalino rotto. In tal caso il condominio, non potendo avvalersi di una polizza assicurativa per danni contro terzi, potrà chiedere i danni all’amministratore.

Si verifica in questo caso una responsabilità da contratto per l’amministratore, e al condominio basterà dimostrare l’esistenza di un danno attribuibile all’omissione o ad un comportamento scorretto o negligente dell’amministratore stesso.

Responsabilità dell’amministratore di condominio, sono previste sanzioni penali?

Chiudiamo l’analisi sulle responsabilità dell’amministratore di condominio su eventuali sanzioni penali. In genere non sono previste, tuttavia ci sono dei casi riconducibili al codice penale relativi all’attività dell’amministratore.

L’amministratore può, infatti, incappare nel reato di ingiurie e diffamazione se invia ai condomini una lettera in cui viene indicata la morosità di uno di loro.

Inoltre, l’articolo 677 del Codice penale sanziona il proprietario di un edificio, “ovvero chi per lui è obbligato alla conservazione o alla vigilanza” che “ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo”. In tal caso, la colpa ricade sull’amministratore di condominio, in quanto custode del bene condominiale.

Infine, è opportuno ricordare che una recente sentenza della Cassazione  31192/2014 ha ritenuto l’amministratore di condominio penalmente responsabile, anche dopo la fine del suo incarico, nel caso in cui non consegni al nuovo amministratore le carte ed i conti condominiali.

Se avete intenzione di diventare amministratori di condominio, tenete presente anche le sue responsabilità. Inoltre, l’amministratore è tenuto a seguire dei corsi di abilitazione e di aggiornamento che vengono svolti da agenzie specializzate e professioniste del settore.

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