Contratto di locazione ad uso non abitativo: tutto quello che c’è da sapere

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Se state per mettervi in proprio aprendo un’attività commerciale o professionale per la quale avrete bisogno di prendere in affitto un locale, vi troverete ad avere a che fare con il contratto di locazione ad uso non abitativo. Si tratta di un accordo che regola il caso in cui il proprietario di un immobile destinato ad un uso diverso da quello residenziale (locatore) voglia concedere, dietro il pagamento di un corrispettivo determinato dalle parti, il godimento del locale ad un altro soggetto (conduttore o locatario). Con la definizione “uso non abitativo” si intendono tutti quei contratti che hanno per oggetto un immobile che non può essere utilizzato da chi lo affitta come propria abitazione. Vi rientrano, quindi, tutti i locali utilizzati per lo svolgimento di attività commerciali o di lavoro autonomo, comprese le strutture alberghiere e ricettive. Questa tipologia di contratto ha una disciplina diversa sotto molti aspetti da quella prevista per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.

Durata
A seconda delle attività che verranno svolte all’interno dell’immobile oggetto del contratto, la legge identifica diverse durate. Nello specifico, se il locale ospiterà attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico o lavoratori autonomi, ma anche impianti sportivi o ricreativi, la durata non potrà essere inferiore ai sei anni. Altro discorso se l’immobile sarà adibito ad attività alberghiere o ricettive (pensioni, trattorie, case di cura, luoghi per spettacoli): in questo caso la durata minima sale a nove anni. Anche quando le parti dovessero indicare una durata inferiore, la legge fissa a sei o nove anni la durata minima.

Particolare tipologia è quella di carattere stagionale, molto utilizzata per gli stabilimenti balneari o altre attività situate in località turistiche. Per questa fattispecie il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di darlo in locazione nel medesimo periodo allo stesso conduttore, sempre che quest’ultimo ne abbia fatto richiesta tramite raccomandata prima della scadenza del contratto stesso. Tale obbligo di prelazione ha durata di sei o nove anni consecutivi.

È importante ricordarsi che entro trenta giorni dalla stipula si dovrà procedere con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Le spese sostenute per questa operazione andranno ripartite a metà tra conduttore e locatore.

Rinnovo
Il contratto di locazione ad uso non abitativo, sia esso della durata di sei o nove anni, si rinnova automaticamente alla sua scadenza. Per evitare il rinnovo automatico il conduttore dovrà premurarsi di inviare una lettera tramite raccomandata al proprietario 12 o 18 mesi prima, a seconda della durata contrattuale. Il locatore, dal canto suo, ha la facoltà di negare il rinnovo del contratto trasmettendo questa sua volontà al conduttore tramite raccomandata con 12 o 18 mesi di preavviso, sempre a seconda della durata del contratto.
È obbligatorio indicare la motivazione, pena l’invalidità della decisione e conseguente rinnovo contrattuale.


Recesso
Se le parti, all’interno del contratto, convengono che sia possibile recedere dallo stesso, basterà inviare una raccomandata al locatore almeno sei mesi prima della data di recesso. Inoltre, a prescindere dal fatto che il contratto contenga o meno questa possibilità, la Legge permette al conduttore di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, previo preavviso di sei mesi da inviare tramite lettera raccomandata.

Disdetta
Per quanto riguarda la disdetta del contratto di locazione ad uso non abitativo, il locatore ha la possibilità di darla soltanto in alcuni casi specifici:
- quando vuole adibire l’immobile a propria abitazione;
- quando vuole utilizzare il locale per intraprendere in proprio un’attività commerciale;
- quando il locatore è una Pubblica Amministrazione o un ente pubblico che vuole utilizzare l’immobile per svolgere le proprie attività istituzionali;
- quando si vuole ristrutturare il locale per adattarlo al piano comunale, sempre che la presenza del conduttore sia incompatibile con i lavori da effettuare.

Una volta presentata la disdetta il locatore ha tempo sei mesi per realizzare quanto specificato nella motivazione. Nel caso in cui ciò non si verificasse, il proprietario dell’immobile incorrerà in una sanzione e il conduttore non solo potrà richiedere il ripristino del vecchio contratto ma avrà anche la possibilità di farsi rimborsare tutte le spese sostenute per il trasloco – per un totale massimo pari a 48 mensilità di affitto.
Se il conduttore, una volta ricevuta regolare comunicazione, dovesse rifiutarsi di lasciare l’immobile, potrà essere citato in giudizio dal proprietario del locale. Sarà il giudice, una volta accertata la correttezza delle pratiche, ad emettere un provvedimento attraverso il quale il locatore potrà ottenere la disponibilità immediata del suo immobile.

Nel caso in cui il contratto cessasse per cause diverse da quelle previste dalla Legge (recesso e disdetta), il conduttore potrà ricevere un’indennità per la perdita di avviamento, quantificata in 18 mensilità. Inoltre se entro un anno nell’immobile venisse esercitata nuovamente un’attività simile a quella svolta precedentemente, il locatore sarebbe tenuto a versare al conduttore ulteriori 18 mensilità di indennità, 21 nel caso di attività alberghiere. Nessun risarcimento, invece, è previsto se: l’attività svolta non prevedeva il contatto con il pubblico, non si trattava di un’attività professionale o aveva carattere transitorio. Stesso discorso si estende anche per quegli immobili situati all’interno di aeroporti, stazioni, porti, aree di servizio autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Successione
Visto e considerato che questa tipologia di contratto viene solitamente stipulata per immobili destinati ad ospitare attività lavorative, al contratto di locazione succederanno i soggetti che a loro volta subentrano nell’azienda, quindi gli eredi del conduttore. Nei casi di separazione o divorzio il coniuge può succedere nella locazione solo se lo fa anche nell’azienda. Diverso il caso in cui a svolgere l’attività nell’immobile siano più soggetti ma il contratto è intestato solo ad uno di essi: in caso di morte gli succederanno i suoi eredi insieme agli altri professionisti/soci. Questi ultimi potranno esercitare il diritto di successione anche in caso di recesso.

Varie ed eventuali
Per stipulare questo contratto è necessario che il conduttore versi un deposito cauzionale il cui ammontare non deve superare le tre mensilità di affitto. Dal momento che tale somma è produttiva di interessi, al termine di ogni anno il locatore dovrà versare al conduttore la relativa somma. Funzione di questa cauzione è quella di proteggere e tutelare il locatore da eventuali danni apportati al suo immobile: al momento del rilascio sarà effettuata una verifica che se andrà a buon fine vedrà la restituzione del deposito cauzionale al conduttore.
Il conduttore può sublocare l’immobile a terzi solo se con esso viene locata/ceduta anche l’attività che si svolge al suo interno. Il locatore andrà avvisato a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e, entro e non oltre i 30 giorni dalla ricezione, può esercitare la volontà di opporsi a tale passaggio. Contrariamente a quanto accade per i contratti di locazione ad uso abitativo non può essere applicata l’opzione della cedolare secca.

Con questa panoramica generale si è cercato di fare chiarezza su una tipologia contrattuale non conosciuta a tutti, quella di locazione ad uso non abitativo, per l’appunto. Informazioni di base che potranno essere di grande aiuto nel caso stiate decidendo di affittare o prendere in affitto un locale destinato ad ospitare attività commerciali/ricreative. Ulteriori approfondimenti potranno essere  richiesti presso i consulenti e i professionisti del settore.

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