Le parti comuni del condominio: l'anima del nostro vivere condiviso

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Se non ci fossero le parti comuni, non esisterebbe il condominio. Sono la ragion d’essere, l’anima del nostro vivere condiviso, croce e delizia di ogni comproprietario. Le parti comuni sono all’origine di tutto: che si tratti degli schiamazzi in cortile o del risarcimento per chi scivola sulle scale, dei lavori sul tetto o di una contestazione per i colori della veranda realizzata sul nostro balcone, è proprio la definizione e l’interpretazione del concetto di parte comune alla base di riunioni di condominio infuocate, incomprensioni tra vicini di pianerottolo e, nel peggiore dei casi, fastidiosissime controversie legali. Ecco allora che nasce la necessità di fare un passo indietro e di riassumere, in parole semplici e senza addentrarci troppo nei tecnicismi della materia legale, le principali linee guida a proposito di queste frazioni di proprietà indivisibili e in capo a tutti i proprietari. Quali sono le parti comuni? E come ripartire le spese voce per voce? Ricapitoliamo.

Cosa dice la legge
La fonte normativa cui ci riferiamo per la redazione di questo articolo è naturalmente la nuova formulazione l’articolo 1117 del codice civile frutto della riforma del condominio del 2012. Nell’elencare le parti comuni, la legge distingue in sostanza tre tipologie:

  •  le parti strutturali, ossia quelle necessarie all’uso comune;
  •  le aree destinate ai servizi come, per esempio, le aree adibite a parcheggio;
  •  le opere o le installazioni come, per esempio, gli impianti con i relativi collegamenti fino al punto di singola utenza.

Per tutte le parti comuni, che vedremo ora nel dettaglio, i condomini vantano diritti e devono rispondere a doveri: il diritto di servirsene senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedirne l’utilizzo da parte degli altri comproprietari; l’obbligo di contribuire alle spese per il loro mantenimento in misura proporzionale al valore del proprio immobile e all’uso che il comproprietario può effettivamente farne.

Il suolo e il sottosuolo

Partiamo, il senso letterale, dalle fondamenta: sono parti comuni il suolo, ossia la porzione di terreno su cui poggia il pavimento del piano terra, e il sottosuolo che sarebbe la porzione di terra in profondità, sottostante il pianterreno e delimitata dai muri maestri. Rientrano nel concetto di sottosuolo quindi anche le fondamenta dello stabile e la superficie su cui poggiano.

I muri maestri
Che siano perimetrali oppure interni – nel caso cioè siano dentro alle singole unità abitative – i muri maestri hanno la funzione di sostenere l’edificio, garantendone sicurezza e stabilità. Sono quindi parte comune del condominio, così come lo sono anche i pannelli di rivestimento e di riempimento perché, pur non avendo funzione portante, sono essenziali in quanto svolgono la fondamentale funzione organica di delimitazione degli spazi. Tra i muri, è considerata parte comune anche la facciata, cioè il lato dell’edificio che ospita l’ingresso principale. Non altrettanto si può dire invece dei muri che abbiano solo valore estetico-architettonico.

Il tetto e il lastrico solare
La copertura dell’edificio è parte comune a tutti i condomini, ma la ripartizione delle spese di ricostruzione o manutenzione necessita di una ulteriore precisazione. Va distinto infatti il tetto – costituito da uno o più piani inclinati – dal lastrico solare che, con la sua superficie piana e praticabile può essere adibito a vari usi, da giardino pensile a solarium. Poniamo l’esempio che il lastrico solare sia dato in proprietà o a uso esclusivo al singolo condomino che abita all’ultimo piano del palazzo: in questo caso sarà questo comproprietario a doversi far carico delle spese di manutenzione ordinaria, mentre le spese per interventi straordinari o per la ricostruzione saranno per un terzo a suo carico, per due terzi a carico di tutti gli altri condomini.

Il sottotetto
Se per le sue caratteristiche strutturali può essere destinato all’uso comune e usufruito da tutti i condomini, e se non esiste alcun titolo di acquisto che ne attribuisca la proprietà a un singolo proprietario, anche il sottotetto è parte comune: in tal caso, questo spazio tra la copertura dell’immobile e il solaio di copertura dell’ultimo piano è spesso il locale dove sono collocati impianti, antenne o tubazioni e attraverso il quale si accede al tetto.

I balconi

Pur non essendo considerati nell’elenco delle parti comuni espresso dal legislatore, i balconi sono spesso oggetto di controversie legali quando si tratta di ripartire i costi in caso di manutenzione o rifacimento. Perché? Perché c’è balcone e balcone. Ci sono i balconi ‘aggettanti’, ossia che sporgono rispetto al muro perimetrale dell’edificio, e ci sono al contrario quelli ‘incassati’. In generale, gli interventi che agevolano l’utilizzo esclusivo del balcone sono a carico del proprietario, ma se riguardano i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale – quindi della facciata dell’immobile – allora sono da ripartire tra tutti i condomini. Infine le spese per la soletta vanno divise tra il condomino per cui questa funge da piano di calpestio e quello per il quale fa da copertura.

Le scale
La controversia sulla responsabilità dello scivolone sulle scale bagnate appena pulite dall’impresa di pulizia è uno dei grandi classici della letteratura legale sul condominio. Ebbene, una recente sentenza della Cassazione ha stabilito la responsabilità in capo all’amministratore e al condominio. A conferma del fatto che, a meno che non siano di proprietà esclusiva di un condòmino, anche le scale sono parte comune del condominio. Questa voce comprende la struttura portante, il vano scale, i gradini, le ringhiere, i parapetti, i pianerottoli ed eventuali accessori di abbellimento. Le spese di mantenimento o sostituzione sono a carico dei proprietari degli appartamenti serviti dalla scala, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

I corridoi
Se utilizzati da tutti gli abitanti del condominio, le spese sono suddivise in base ai millesimi di proprietà. Se utilizzate soltanto da alcuni, allora i costi pesano solo sui comproprietari che se ne servono.

I parcheggi, i portoni e i passi carrai

Anche chi non ha l’auto, è tenuto a condividere le spese, oltre che per il portone e la sua verniciatura, anche per la tassa comunale del passo carraio e, eventualmente, per la certificazione europea se ci sono cancelli automatici. Inoltre, con l’ultima riforma del condominio, sono state inserite nell’elenco delle parti comuni anche le aree destinate a parcheggio.

I cortili e i giardini
La distinzione tra cortili e giardini è legata al concetto di parte comune. Il cortile è infatti per definizione uno spazio che appartiene a tutti i condomini. Mentre il giardino può essere di pertinenza di singole abitazioni come dell’insieme dei comproprietari. In quest’ultimo caso, le spese per la manutenzione saranno da suddividere in base ai millesimi di proprietà ma attenzione, perché anche quando il giardino è di proprietà di una singola unità abitativa, se l’intervento influisce sul decoro dell’interno edificio – come ad esempio può fare un’opera di potatura – allora possono essere chiamati a partecipare alla spesa anche tutti gli altri condomini.

La piscina e le strutture sportive

Se costruite insieme al palazzo, sono parti comuni anche le strutture sportive. Per la suddivisione dei costi di mantenimento bisogna rifarsi al regolamento condominiale o alla tradizionale ripartizione proporzionata ai millesimi di proprietà, mentre le spese per la pulizia, l’illuminazione, il bagnino e le altre voci di ‘esercizio’ sono da suddividere tra i possibili utilizzatori. Segnaliamo che per questi impianti sportivi a uso privato, deve essere posta particolare attenzione alle regole che normano l’igiene e la sicurezza.

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