Come ripartire le spese per il rifacimento del tetto condominiale

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I lavori di ristrutturazione edilizia, soprattutto nel caso del tetto, sono sempre un momento di scompiglio in un condominio.

Quando si tratta di dover risanare questa parte dello stabile, infatti, c’è sempre chi vuole risparmiare e si creano spesso tensioni su come ripartire le spese per il rifacimento del tetto condominiale.

Il dubbio di molti ricade, da un lato, sulla divisione equa delle spese per i condomini e, dall’altro, sulla loro contribuzione e partecipazione alla spesa di ristrutturazione.

In questo post cercheremo di fare chiarezza sulla questione approfondendo proprio l’argomento del rifacimento del tetto condominiale e della ripartizione della spesa.

Perché rifare il tetto condominiale

Il tetto è la parte più importante di una costruzione. Influisce molto sul risparmio energetico e contribuisce alla dispersione della frescura e del calore.

Per questo motivo, deve essere fatto ad arte e rispettare i criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità.

Quando la copertura della casa è vecchia o non è fatta con materiali isolanti idonei, crea numerosi problemi, tra cui quello di non trattenere l’umidità e di non essere un valido scudo contro il freddo e la pioggia.

Per questo è consigliabile rifare il tetto condominiale, magari preferendo materiali di ultima generazione.

Anche la copertura del tetto gioca un ruolo certamente fondamentale per arginare il gelo e mantenere più a lungo il calore all’interno delle case.

Per questo motivo spesso si usano coibentanti speciali capaci di aumentare lo stato d’isolamento tra il tetto e il sottotetto in modo non solo da ottimizzare la classe energetica della casa ma anche di far durare la vostra opera nel tempo.

Quindi, per rifare un tetto non bisogna aspettare necessariamente che cada o che si riduca in pessime condizioni. In molti, infatti, preferiscono avere un tetto di ultima generazione semplicemente per migliorare la coibentazione della casa e ottimizzare la classe energetica.

rifacimento tetto

A chi rivolgerci per il rifacimento del tetto condominiale  

Quando si tratta di rifare opere importanti nel vostro condominio, rivolgetevi solo a ditte certificate e dalla comprovata professionalità, capaci di certificare i lavori e offrire anche le regolari documentazioni per usufruire dei bonus fiscali previsti dalla nuova Legge di Stabilità.

Il vostro amministratore di condominio sarà sicuramente documentato sulla possibilità di accedere ai fondi previsti per il miglioramento della classe energetica e per l’ecobonus visto anche che il condominio è considerato sostituto d’imposta ed è quindi possibile avere sgravi fiscali importanti per le opere atte a migliorare non solo la coibentazione ma anche per l’adozione di tecniche isolanti o l’uso di fonti per il riscaldamento sostenibili, come i pannelli solari o le stufe a pellet.

L'occasione di rifare il tetto ha un duplice scopo: quello della riparazione e quello del miglioramento, utilizzando nuove procedure e materiali di costruzione.

Tuttavia, è importante anche dotare il vostro tetto delle linee vita, ovvero dei cavetti di ancoraggio anticaduta. Sono fondamentali e obbligatori solo in alcune regioni italiane ma presto lo saranno anche per tutte le altre.

Un tetto sicuro, infatti, permette lavori a norma e meno dispendiosi e vi consentirà di avere sempre la possibilità di operare in superficie senza troppi rischi.  

Inoltre, poiché il tetto è un’opera sicuramente importante, se è molto vecchio, conviene sempre rifarlo completamente e mai ripararlo.

Se è un tetto piano e senza tegole, la manutenzione ordinaria deve essere più frequente e minuziosa. Mentre se la copertura è in maioliche o tegole o altro tipo di tettoia, potete sempre sostituire i singoli pezzi danneggiati e rifare la vostra copertura solo quando il danno è nella struttura.

Come ripartire le spese per il rifacimento del tetto condominiale

Riunioni di condominio eterne e controversie continue su come ripartire le spese per il rifacimento del tetto condominiale. Questo è il tipico scenario che si ripete nei condomini ogni volta che bisogna mettere mano alla ristrutturazione di quelle che sono conosciute come aree comuni.

Il vostro amministratore di condominio sa bene come agire perché esistono articoli del codice civile che specificano, senza possibilità di errore e nel dettaglio, come devono essere ripartite le spese delle aree comuni.

A tal fine è utile riportare l’articolo 1123 del Codice Civile intitolato proprio “Ripartizioni delle spese”: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Secondo l’articolo 1117 dello stesso codice, il tetto rientra nelle parti comuni e quindi la ripartizione delle spese per il rifacimento deve essere fatta dall’amministratore condominiale utilizzando le tabelle millesimali.

La seconda parte dell’articolo 1123 dispone quindi un’importante differenziazione rilevando la ripartizione in base all’uso e non in merito alla proprietà.

Da questa disuguaglianza possiamo trarre le nostre conclusioni: se copre solo una parte dell’edificio e non tutto, le spese di rifacimento del tetto devono essere sostenute solo da chi usufruisce realmente della copertura e non dalla restante parte del condominio che non gode della protezione del tetto.

Se, invece, il tetto copre le case in maniera differente e non uniforme, le spese dovranno essere ripartite per ogni inquilino secondo la reale porzione di tetto di cui si usufruisce e non in parte equa tra tutti gli abitanti. È il caso quest’ultimo di appartamento con differenti metrature.

Chi usufruisce del tetto solo al 60% pagherà di meno di chi ne utilizza una percentuale maggiore, perché la porzione di appartamento che gode della copertura è più grande. L’articolo 1123 del codice civile quindi impone una ripartizione in base all’utilizzo che ovviamente deve essere applicata secondo un criterio ben definito per evitare attriti tra i condomini.

Tale legge prende il nome di principio di proporzionalità e stabilisce appunto la ripartizione in modo equo delle quote in base all’usufrutto e all’utilizzo reale dei singoli condomini.

In questo caso, l’amministratore specificherà le ripartizioni attraverso le tabelle dei millesimali e terrà conto di ripartire la spesa nella giusta misura per ogni condomino.

ripartizione spese

Il bravo amministratore e i rapporti con gli inquilini  

La ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto condominiale o di altre aree comuni, come abbiamo visto, ha delle regole sancite dal Codice Civile.

Tuttavia, eventuali convenzioni scritte nei regolamenti condominiali possono in qualche modo alterare e cambiare la ripartizione delle spese con accordi differenti, che prevedono ripartizioni diverse rispetto alla normativa.

Per non sbagliare, l’inquilino può sempre rivolgersi al bravo amministratore, che provvederà a una verifica in base alla legge sopra descritta per far valere i suoi diritti pagando il giusto.

Va precisato che i lavori di ristrutturazione e riparazione del tetto non rientrano nella manutenzione ordinaria di un condominio ma devono essere oggetto di attenta analisi soprattutto per i tetti abitabili e utilizzati da singoli inquilini come terrazzi e quant’altro.

In questo caso vale, come detto poco sopra, la regola dell’utilizzo e della giusta ripartizione. 

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