Conviene acquistare una casa già ristrutturata o da ristrutturare?

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Ruderi situati in posizione strategica, a pochi passi dal mare sulle più belle isole italiane (Sicilia e Sardegna in primis), oppure nelle campagne dell’agro, nella tranquillità della campagna tra frutteti, campi verdi e pascoli.

Gli spunti e le idee per ristrutturare casa sono numerose e nascono spesso dall’aver notato negli scorci più suggestivi d’Italia le tante abitazioni abbandonate che esistono sul territorio, spesso completamente da ristrutturare e che possono essere acquistate e rimesse a nuovo con pochi euro. 

Conviene acquistare una casa già ristrutturata o case da ristrutturare? Tutto dipende dal costo delle operazioni di recupero dell’immobile e dalla possibilità di sfruttare gli incentivi ristrutturazione e le agevolazioni sul mutuo ristrutturazione prima casa.

Case da ristrutturare: valutazioni prima dell’acquisto

foto: ristrutturare casa

Conviene acquistare una casa già ristrutturata o case da ristrutturare? Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha fatto un bel regalo ai nuovi acquirenti: il crollo dei prezzi ha consentito a molte persone di acquistare case nuove, oppure case da ristrutturare a costo stracciato. La prima valutazione da fare nella scelta fra casa nuova o casa da restaurare però riguarda sempre e comunque la spesa totale.

In questo momento, ad esempio, si possono trovare bilocali, trilocali e quadrilocali nuovi di zecca in prossimità di grandi centri cittadini ad un prezzo che oscilla fra i 60mila euro e i 200mila euro (fanno eccezione gli immobili situati nei quartieri più inn dei capoluoghi di Provincia come Roma, Milano, Torino etc etc…).

Allo stesso modo, se si hanno già in mente idee per ristrutturare casa, al prezzo proposto vanno aggiunte le spese per i lavori di recupero e in questo caso è utile rivolgersi a un' impresa edile. State però attenti ai prezzi: ecco che un rudere proposto a 30mila euro più spese dei lavori di ristrutturazione potrebbe costare come un bilocale nuovissimo, con l’unica differenza che l’acquirente decide di impiegare tempo e risorse per creare da zero la casa dei sogni. Se ne vale la pena o no è opinione soggettiva.

Uno spunto in più? Diversi comuni italiani a rischio di spopolamento (basti citare Ollolai e Nulvì in Sardegna, ma anche Montieri in Toscana) hanno avviato il progetto vendita case ad 1 euro. L’iniziativa consiste nell’offrire ruderi e altre case da ristrutturare ad 1 euro per uno scopo sociale: ripopolare il centro abitato e valorizzarlo. L’acquirente in questi casi deve comunque adempiere agli obblighi di regolamento. La maggior parte dei bandi ad esempio, prevede l’obbligo di concludere i lavori di recupero da 6 mesi a 2 anni.

Queste iniziative hanno avuto molto successo, in altri casi sono fallite, ma informarsi e tentare può essere una scelta valida e conveniente. C’è da dire poi come in tutti i casi in cui si decide di ristrutturare casa, si può chiedere un mutuo ristrutturazione prima casa e sfruttare gli incentivi ristrutturazione per ridurre il peso dell’Irpef.

Sintetizziamo in 3 punti le valutazioni da fare per scegliere fra casa ristrutturata o case da ristrutturare:

  • calcolare la spesa stimata per le operazioni di recupero e ponderare la scelta sull’acquisto in base al budget totale;
  • per i lavori di ristrutturazione confrontare i preventivi di ditte diverse per risparmiare e, se possibile, svolgere le piccole opere da soli o con l’aiuto di famigliari e amici;
  • confrontare le migliori proposte per mutuo ristrutturazione prima casa e sfruttare gli incentivi statali.

Come funziona il mutuo ristrutturazione prima casa

foto: mutuo ristrutturazione prima casa

Per realizzare un restyling parziale o completo di immobili bisogna chiedere un mutuo ristrutturazione prima casa, cioè quel tipo di finanziamento volto alla realizzazione di piccole e grandi opere in quella che sarà adibita ad abitazione principale.

Il capitale massimo erogabile dalla banca in questo caso, è pari al valore dell’immobile alla conclusione dei lavori e delle opere edilizie eseguite. Per ottenere il prestito però è necessario presentare all’istituto di credito alcuni documenti, a seconda che si tratti di piccoli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di grandi opere (è il caso della ristrutturazione integrale di un rudere).

Ecco quali documenti presentare alla banca per ottenere il mutuo nelle diverse ipotesi:

  • Lavori di manutenzione ordinaria: buste paga e copia del contratto di lavoro a tempo indeterminato con durata non inferiore a quella del finanziamento, per i lavoratori autonomi, le ultime dichiarazioni dei redditi. E’ necessario presentare anche il preventivo dettagliato della ditta incaricata dei lavori;
  • Lavori di manutenzione straordinaria: buste paga e copia del contratto di lavoro a tempo indeterminato con durata non inferiore a quella del finanziamento, per i lavoratori autonomi, le ultime dichiarazioni dei redditi. In questo caso bisogna presentare alla banca anche un progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia, più il preventivo dei lavori;
  • Grandi opere: buste paga e copia del contratto di lavoro a tempo indeterminato con durata non inferiore a quella del finanziamento, per i lavoratori autonomi, le ultime dichiarazioni dei redditi. Per le grandi opere bisogna ottenere dal comune in cui si trova l’immobile il permesso di costruire, pagare il contributo di costruzione (non sempre dovuto) e presentare alla banca il preventivo dei lavori.

Il capitale del mutuo ristrutturazione prima casa può essere erogato in unica soluzione (il prestito non può superare cifre elevate, di solito massimo 70mila euro) o per SAL, cioè “stato di avanzamento lavori” a fronte della presentazione alla banca, da parte del richiedente, della fattura e dei versamenti già effettuati per i lavori. Il mutuo concesso in formula SAL viene quindi erogato in diverse tranches.

Incentivi ristrutturazione: le detrazioni Irpef

foto: rudere ristrutturato

Pochi mesi fa l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’aggiornamento sulle novità più recenti in tema di ristrutturazioni edilizie, con informazioni molto utili per capire se conviene acquistare una casa già ristrutturata o case da ristrutturare. E’ importante sapere ad esempio, che dal 1° gennaio 2012 le agevolazioni sono diventate permanenti grazie al decreto legge n. 201/2011, sono state inserite tra gli oneri detraibili dall’Irpef, e possono essere sfruttate tanto per gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione quanto per le grandi opere.

Se le spese sostenute per i lavori non sono superiori a 36mila euro, è possibile detrarre in sede di dichiarazione dei redditi il 36% del totale pagato, ma per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 la detrazione spetta fino al 50% e l’importo massimo della spesa ammessa al beneficio è pari a 96mila euro (n.b. dal 1° gennaio 2017 si tornerà al 36% con il limite di 48mila euro per unità immobiliare). Con la legge di stabilità 2016 inoltre, è stato prorogato il bonus mobili ed elettrodomestici, che consente di sfruttare una detrazione del 50% a fronte dell’acquisto di arredamento per la casa, cucina, condizionatori e altre apparecchiature elettroniche se di classe energetica non inferiore alla A+. Per tali acquisti sono ammesse in detrazione le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016. La detrazione mobili è soggetta ad un limite di importo di 10mila euro, a prescindere dal costo ristrutturazione casa.

Tornando alle agevolazioni sotto forma di incentivi per ristrutturazione, questi possono essere concessi per il totale pagato durante l’anno e ripartiti, secondo il criterio di cassa, fra tutti i soggetti che hanno sostenuto le spese.

Possono ottenere la detrazione non solo i proprietari o i nudi proprietari, ma anche gli affittuari, i comodatari, i soci di cooperative divise e indivise più tutti gli altri soggetti indicati nell’aggiornamento.

Se siete indecisi e non sapete se ristrutturare casa o acquistarne una già ristrutturata potete anche usufruire dellìaiuto di un commercialista o di un fiscalista che vi aiuti con le pratiche relativi gli incentivi ristrutturazione.

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