Gestione del condominio: cosa aspettarsi

Immagine di anteprima per: 10 regole per una buona gestione del condominio

Con la riforma di condominio sono stati regolati i comportamenti e le normative da seguire da parte degli amministratori, la ripartizione delle spese di condominio e le procedure per gli eventuali lavori condominiali.

In tutto ciò, un ruolo di primaria importanza è svolto dall’amministratore di condominio, il quale instaura un rapporto di fiducia con l’assemblea condominiale sancito dalla legge come contratto di mandato.

L’amministratore, infatti, ha il ruolo di mandatario, cioè si impegna ad agire e a compiere uno o più atti giuridici nei confronti del mandante, vale a dire il condominio. Ci sono però alcuni punti ancora oscuri su cui non è stata fatta chiarezza, ed è stato necessario l’intervento dei giudici.

Affinché non ci siano controversie di tipo legale è consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in materia per la stesura di un contratto tra l’amministratore di condominio e l’assemblea condominiale.

Per fare un po’ di luce iniziamo analizzando le 10 regole per una buona gestione del condominio.

1. Obblighi e competenze dell’amministratore di condominio

Per poter diventare amministratore di un condominio si devono rispettare determinati obblighi e competenze, tra cui, innanzitutto, essere in possesso del diploma di scuola superiore. L’amministratore, inoltre, deve seguire un corso di formazione iniziale di 72 ore, di cui almeno un terzo deve consistere in esercitazioni pratiche.

Ogni anno, poi, è previsto un corso di aggiornamento obbligatorio della durata di 15 ore, che nello specifico tratterà i seguenti temi:

  • Competenze e poteri dell’amministratore di condominio
  • Sicurezza negli edifici
  • Risoluzione delle problematiche relative agli spazi comuni
  • Normativa urbanistica
  • Tecniche di risoluzione dei conflitti (mediazione)
  • Utilizzo di strumenti informatici
  • Contabilità.

A tal fine è possibile contattare apposite agenzie che si occupano dei corsi di formazione e di aggiornamento per gli amministratori di condominio.

Relativamente ai condomini fino ad 8 appartamenti, gli amministratori nominati dai condòmini possono essere esonerati dai corsi.

Infine, chi ha svolto il ruolo di amministratore di condominio per almeno un anno nel corso dei tre precedenti non deve possedere necessariamente il diploma superiore ed è esonerato dal corso di formazione iniziale, mentre i corsi di aggiornamento sono obbligatori.

2. Ripartizione delle spese di condominio: come funzionano?

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese di condominio e la loro gestione, l’amministratore può procedere agli interventi di manutenzione ordinaria anche senza l’approvazione dell’assemblea condominiale, a patto che tali interventi siano necessari e di spesa limitata, come prevede l’articolo 1130 del Codice Civile per garantire la sicurezza dei condomini.

ripartizione spese

3. Lavori in caso di pericolo: quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio?

Per la corretta gestione del condominio, è compito dell’amministratore indicare la necessità di effettuare lavori in caso di pericolo imminente.

Nel caso in cui l’assemblea condominiale non trovi un accordo sulla ripartizione delle spese condominiali o si rifiuti di eseguire quei lavori, la responsabilità non ricade sull’amministratore di condominio.

4. Lavori di manutenzione: come scegliere le imprese per la realizzazione dei lavori?

Il regolamento condominiale recita che l’assemblea di condominio, dopo aver stanziato i fondi e stabilito la ripartizione delle spese di condominio per gli interventi di manutenzione straordinaria, deve anche scegliere le imprese per la realizzazione dei lavori.

Questo compito, infatti, non può essere delegato all’amministratore di condominio oppure ad un altro condomino, che non possono intervenire nella gestione del condominio e non hanno poteri autonomi di spesa, salvo che per rari casi.

5. Fondo lavori per la ripartizione delle spese di condominio

Il regolamento condominiale sancisce che l’assemblea di condominio, per i lavori di manutenzione straordinaria o per quelli atti a portare innovazioni all’interno o all’esterno dell’edificio, deve stabilire un fondo lavori valido per la ripartizione delle spese di condominio pari all’ammontare dei lavori.

I pagamenti, poi, possono essere effettuati in maniera graduale in base allo stato di avanzamento dei lavori e, in questi casi, anche il versamento del fondo può essere graduale in relazione ai singoli pagamenti.

6. Come vengono trattate le parti comuni?

Un punto particolarmente controverso per la gestione del condominio è rappresentato dalle parti comuni, in modo particolare dai contenziosi che possono sorgere dalla proprietà. Come agire ad esempio nel caso in cui un condomino rivendichi diritti di proprietà su una zona che invece è considerata comune?

In questi casi non può intervenire l’amministratore di condominio, che non ha alcun potere di accertamento. La Cassazione, con la sentenza 7327/2013, infatti, ha stabilito che l’amministratore può agire in giudizio per tutelare le parti in comune dell’edificio ma non ha il compito di accertare i titolari dei diritti di proprietà.

Se si dovessero verificare controverse relative alle parti comuni, quindi, una buona soluzione può essere quella di contattare un’agenzia di mediazione esperta in materia di condominio.

7. Come funzionano i cambi di destinazione d’uso delle parti comuni?

Per soddisfare e per venire incontro alle esigenze di interesse condominiale, l’assemblea condominiale può disporre i cambi di destinazione d’uso delle parti comuni che, però, sono vietati nel caso in cui comportino pericoli o problemi per la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del condominio.

parti comuni

8. I provvedimenti sulle parti comuni del condominio

Tra le 10 regole per una buona gestione del condominio è opportuno menzionare i provvedimenti sulle parti comuni del condominio.

All’amministratore, infatti, spetta il compito di regolamentare l’utilizzo dei beni e degli spazi comuni per garantire una corretta gestione del condominio e i provvedimenti sono obbligatori per tutti i condòmini, i quali hanno la possibilità di ricorrere entro 30 giorni in assemblea condominiale oppure dinanzi al giudice di pace.

Anche in questo caso, tuttavia, è stato necessario l’intervento della Cassazione, che con la sentenza 10347/2011 ha stabilito che l’amministratore di condominio può adottare provvedimenti obbligatori per tutti i condòmini anche in caso di dubbi interpretativi ma resta intatta la possibilità per ogni membro del condominio di impugnare gli atti.

 Per non arrivare a controversie giudiziarie che si possono trascinare in lunghe e costose cause legali, è consigliabile contattare un avvocato per stilare un regolamento condominiale chiaro ed univoco, che stabilisca con esattezza compiti e doveri dell’amministratore di condominio.

9. Come gestire la variazione della destinazione d’uso di singoli appartamenti?

L’amministratore di condominio non può vietare ad un condomino la possibilità di adibire alcune stanze del proprio appartamento ad uso professionale, come uno studio medico, legale, ecc. Si può imporre il divieto solo nel caso in cui la variazione della destinazione d’uso del singolo appartamento sia vietata specificatamente dal regolamento condominiale.

Bisogna, quindi, fare una valutazione generale, considerando anche il possibile impatto che il cambio della destinazione d’uso delle stanze degli appartamenti può avere sull’intero edificio e di conseguenza sugli spazi comuni.

10. Le polizze assicurative condominiali: come sono regolamentate?

Chiudiamo questa carrellata sulle 10 regole per una buona gestione del condominio analizzando le polizze assicurative condominiali. Si tratta di spese facoltative, che, in quanto tali, richiedono l’approvazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore di condominio, invece, è tenuto ad effettuare quelle spese per la conservazione, la sicurezza e la salvaguardia delle parti comuni dell’edificio. Come recita anche la riforma di condominio, le polizze assicurative non hanno alcuno scopo conservativo, di conseguenza non rappresentato una spesa obbligatoria per l’assemblea condominiale.

Può essere comunque utile contattare agenzie di assicurazione per avere un preventivo sulle polizze assicurative, molte delle quali sono anche flessibili e malleabili in base alle esigenze dei condomini e degli edifici.

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