Condominio senza amministratore, quando è possibile e come va gestito

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Un condominio è come una piccola città, ci sono esigenze ben determinate e bisogna dare alle problematiche comuni risposte concrete che aiutino gli inquilini a vivere in serenità e comodità.

Oltre a queste naturali esigenze ci sono, poi, determinati adempimenti burocratici obbligatori che tutti i condomini sono tenuti a osservare.

Solitamente all’interno del palazzo si nomina un amministratore che si occupa di tutte le incombenze amministrative e di coordinazione ma è possibile gestire un condominio senza l’amministratore?

La risposta è si, ma solo in condizioni e situazioni determinate e previste dalla legge che non lasciano spazio alla libera interpretazione.  

Condominio senza amministratore, ecco quando è possibile

L’articolo 1129 del Codice Civile ha fatto chiarezza sulle norme di autogestione imponendo una fondamentale regola che prevede la possibilità di nominare un amministratore professionista nel caso di un condominio senza amministratore con non più di otto unità.

Quest’ultimo, ad esempio, è il caso di edifici dove abitano poche persone capaci di una gestione autonoma. Questo ovviamente non vuol dire che gli appartenenti a tali situazioni abitative debbano sottrarsi agli obblighi di legge per l’amministrazione degli stabili ma, al contrario, che devono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.

Se state pensando di fare tutto da soli, dovete tener presente, però, alcune regole basilari da osservare e soprattutto dovete avere ottimi rapporti con i vostri vicini. Questo perché occorre principalmente procedere in maniera autonoma ma rispettando le regole imposte in materia dal codice civile.

Sostituirsi in tutto e per tutto all’amministratore di condominio, infatti, vuol dire anche assumersene tutte le responsabilità e procedere in maniera corretta e indipendente alla gestione amministrativa delle case.

condominio senza amministratore

Un amministratore per legge deve esserci sempre  

La legge 11 dicembre del 2012 numero 220, pur prevedendo la mancanza della figura dell’amministratore in condomini con meno di 9 persone, impone tuttavia la presenza di un referente, ovvero di una persona che faccia le veci di un amministratore.

Questo è spiegato nella regola che stabilisce la presenza di una tabella recante il nome e i recapiti dell’amministratore o della persona che ne fa le veci, che quindi per legge deve sempre esserci

L’art.9 della legge n.220 del 2012, infatti, recita che: in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

La figura di un amministratore, infatti, è fondamentale per dar voce agli inquilini e capire sia le esigenze dei singoli sia le priorità dell’intera comunità.

Per questo motivo ogni decisione deve essere sempre discussa alle riunioni di condominio e sottoposta a verbalizzazione oltre che all’eventuale approvazione o bocciatura.

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Le regole da non tralasciare        

Bisogna precisare che in assenza della figura dell’amministratore c’è certamente un risparmio economico, poichè non siete costretti a pagare una persona per gestire il vostro stabile, ma questo non vi solleva dalle numerose incombenze fiscali che la legge prevede in materia.

L’ideale sarebbe che ogni condomino svolgesse il proprio compito dando l’apporto concreto alle dinamiche condominiali ma, quando si tratta di presentare il bilancio condominiale o autorizzazioni per lavori e così via, la cosa si complica e si è costretti a contattare un esperto o comunque una figura capace di occuparsi di tali responsabilità.

La persona che si occuperà del condominio dovrà interessarsi di tutta la parte fiscale, compresa la consegna della dichiarazione dei redditi col modello 770. Va ricordato che il condominio è un sostituto d’imposta e ciò significa che per la legge sostituisce in tutto o in parte un contribuente. Avendo un codice fiscale proprio, quindi, come un cittadino, è soggetto al pagamento delle imposte.  

Amministratore e regolamento di condominio

Il condominio senza amministratore deve comunque avere un regolamento, quindi chi si sostituisce all’amministratore di condominio deve occuparsi, con l’aiuto dei coabitanti, anche di formulare un regolamento di condominio nel quale siano ben chiari obblighi e diritti dei condomini e di sottoporlo ad approvazione.

Un ordinamento ben fatto e osservato alla lettera da tutti evita sicuramente attriti e conflitti tra gli inquilini e rappresenta anche un’ottima tattica per il quieto vivere e la stabilità delle convivenze.

La compilazione delle regole deve essere un atto di alta strategia e intelligenza, che deve essere formulato accontentando gli inquilini e magari assegnando compiti ben precisi a ognuno di essi secondo le loro inclinazioni e abilità.

Un bravo amministratore deve tener conto anche degli spazi comuni, occuparsi di tale gestione assecondando al meglio le esigenze di tutti ed evitando sempre i dissapori e, non in ultimo, gestire anche la pulizia ordinaria e la manutenzione del condominio.

Tutte queste incombenze sono comunque stabilite alle riunioni di condominio e devono avere l’avallo di tutti gli inquilini. Nel caso in cui l’amministratore volontario non dovesse andare più bene per i condomini, è sempre possibile eleggere un altro delegato o optare per chiamarne uno esterno.

amministratore condominio

Anche i piccoli condomini hanno un’anima che amministra

Anche se il condominio è formato da quattro o più persone, l’amministratore volontario è tenuto comunque a convocare le riunioni condominiali.

Uno stabile di poche persone potrebbe anche fare a meno di un regolamento condominiale interno ma non sicuramente della questione delle tabelle millesimali per i pagamenti delle utenze divise per ogni singolo abitante.

Le riunioni sono necessarie, inoltre, per le decisioni di natura amministrativa, compresa anche quella della nomina dell’amministratore di condominio volontario.

Per questo anche per piccoli condomini, per case quadrifamiliari e così via è sempre necessaria un’anima che amministra e controlla che tutto sia in regola e funzioni bene.

I “superpoteri” dell’amministratore di condominio

Non avere l’amministratore istituzionale ha come unico vantaggio solo quello di risparmiare qualche euro ma, come abbiamo visto, è sempre necessario un rappresentante, perché in assenza del delegato interno la responsabilità sia penale che civile ricade comunque sui condomini.

Tuttavia, va posto l’accento sul fatto che i “superpoteri” dell’amministratore di condominio sono ben stabiliti e riconosciuti dalla legge e  il semplice volontario non li può avere.

Di conseguenza, il consiglio è sempre quello di scegliere un amministratore di condominio professionista capace di gestire al meglio il vostro palazzo o anche un esperto che si occupi di tutta la parte contabile del condominio lasciando a voi solo quella della gestione ordinaria, sicuramente meno gravosa.

 
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