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Le opere di ristrutturazione edilizia: guida rapida

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Prima di iniziare i lavori bisogna armarsi di pazienza e capire cosa siano le opere di ristrutturazione edilizia. Il termine ristrutturazione spesso viene usato male, si può semplicemente riferire a lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria e non al rifacimento totale di una casa. Prima di tutto, è utile imparare a distinguere bene tra le categorie principali di ristrutturazione:

  1. Manutenzione ordinaria / straordinaria di piccole opere;
  2. Ristrutturazione con grandi opere.

Perché devi saperlo? Perché ogni caso ha le sue conseguenze pratiche sulla tua ristrutturazione. Per le piccole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria non è necessaria la concessione edilizia e quindi non occorre versare imposte comunali. Per le grandi opere di edilizia e trasformazione è prevista invece la concessione edilizia e di conseguenza il versamento di oneri proporzionati alla superficie dell’edificio da ristrutturare.

Le opere di ristrutturazione edilizia: guida rapida

Ricorda di scattare qualche fotografia di ambienti e parti da ristrutturare, in modo tale da visionare e puntualizzare gli interventi specifici, che identificherai tra quelli elencati qui sotto.

1. Interventi di piccole opere senza concessione edilizia

Le piccole opere, in cui rientrano la maggior parte di opere edili minori, comprendono interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria limitati ad alcune parti dell’edificio o mirati a restituire funzionalità, purché non ne modifichino l’aspetto esterno e la stazza. Per questi lavori non devi presentare la domanda al Comune, ma devi essere sicuro:

  • che il proprietario sia responsabile della regolarità dei lavori in conformità ai sistemi di sicurezza e igiene
  • che gli impianti (luce, gas, elettricità) siano installati da professionisti certificati. Fatture e certificati sono importanti ai fini della deducibilità fiscale.

Le opere di ristrutturazione edilizia: guida rapida

Le piccole opere di manutenzione ordinaria sono:

  • Interni: riparazioni e rinforzo di strutture, murature e coperture; riparazione e sostituzione di finiture interne; installazione di doppi serramenti o cancellati di sicurezza; ristrutturazione degli interni; installazione o spostamento di pareti mobili purché si mantengano i rapporti di illuminazione e areazione previsti per legge.
  • Esterni: rifacimento del tetto, grondaie,anche con materiali diversi dagli originali purché non ne modifichino le caratteristiche tecniche, ristrutturazione delle facciate senza cambiare colori e caratteristiche; riparazione o sostituzione di infissi, riparazione serramenti esterni, portoni, cancelli automatici, vetrate di ingresso, grate alle finestre; manutenzione del verde e realizzazione di parcheggi.

Tra quelle che non richiedono permessi edilizi, vi sono poi gli interventi di manutenzione su parti di struttura: muri di sostegno, solai, architravi. Anche se la concessione non serve, per questi interventi di manutenzione straordinaria devi comunicare al Comune l’inizio dell’attività e il progetto. Se entro 90 giorni non arriva risposta, la domanda si ritiene generalmente accettata.

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Le piccole opere di manutenzione straordinaria comprendono:

  • interventi su strutture portanti, facciate, aree al servizio dell’edificio: come portinerie, giardini, cortili.
  • realizzazione di servizi igienici e impiantisti;
  • opere che modificano la distribuzione degli spazi;

Quindi i “piccoli” lavori di manutenzione straordinaria non includono la realizzazione di un edificio da zero o di uno completamente diverso per forma, aspetto e uso.

2. Interventi di ristrutturazione con grandi opere

Quando la ristrutturazione porta al cambio di destinazione d’uso, o addirittura alla ricostruzione dello stabile, ecco che serve il permesso di costruire, come se si stesse realizzando una nuova costruzione. Devi quindi presentare domanda al tuo Comune e versare un relativo contributo. Quali sono queste grandi opere? Le grandi opere includono anche, ad esempio, la costruzione di nuovi edifici, installazioni di case mobili e prefabbricati, creazione di spazi ad uso comune come parcheggi o box comuni che possono essere poi venduti separatamente all'immobile.

Consiglio finale: Evita assolutamente il fai da te quando si tratta di opere di ristrutturazione edilizia importanti, come cambiare o modificare l’assetto strutturale delle stanze per quanto riguarda tubature, illuminazioni, impianti elettrici. A meno che non si sia esperti nel settore delle ristrutturazioni, occorre rivolgersi ad una ditta specializzata. Trovarla è facilissimo, Fazland conosce di persona i professionisti di ristrutturazione casa dove vuoi tu! 

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