L’amministratore di condominio? Il mestiere più bello

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La riqualificazione edilizia, le liti più comuni, i problemi legati alla convivenza e le mitiche assemblea di condominio: di questi temi abbiamo discusso con Leonardo Caruso*, presidente della sede milanese dell’ANACI, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari. 48 anni, milanese doc, Caruso ha una carriera quasi trentennale nella gestione dei condomini. E ha un sogno nel cassetto: che un giovane, finiti gli studi, desideri diventare un amministratore di condominio, che a suo avviso è uno dei mestieri più belli che ci siano. Perché? Lo scoprirete in questa intervista.

Leonardo Caruso, siamo a inizio 2018: quali sono le novità più significative a proposito di amministrazione di condominio?
Le novità più importanti riguardano la riqualificazione a 360 gradi. Sono in atto grandi trasformazioni, il nostro patrimonio edilizio necessita di un intervento di riqualificazione ampio, sia energetico che strutturale, e questo è il momento giusto per investire e affrontare questi interventi. Gli incentivi rappresentano una buona leva. Esistono però due aspetti ancora problematici. Da una parte il problema del reperimento delle risorse necessarie: sicuramente occorrerebbe una disponibilità maggiore da parte degli istituti di credito a erogare i fondi. Dall’altro è ancora molto forte il problema della morosità.

E questo è certamente uno dei temi. La morosità è ancora il problema più comune per quanto riguarda il condominio? Come ci si deve comportare quando un condomino non paga?
Di media, per quanto riguarda la città metropolitana di Milano, la morosità condominiale si attesta intorno al 20%. Purtroppo non esistono mezzi diversi dalle procedure legali, questo prevede la legge, anche se siamo consapevoli che in questo modo si infierisce ulteriormente su chi è già in difficoltà. L’aspetto economico nel condominio è fondamentale perché laddove uno dei comproprietari è difficoltà si aprono scenari drammatici anche per tutti gli altri, perché dove non arriva il nostro vicino di casa dobbiamo sopperire noi. Questo meccanismo ingenera un aggravio di costi aggiuntivi per chi già con fatica sostiene i propri. E di conseguenza quando si tratta di fare interventi di grande portata, anche se riguardano la sicurezza, i condomini sono preoccupati perché sono consapevoli che dovranno comunque sostenere costi più alti del dovuto.

Oltre alla morosità, quali sono le liti condominiali più frequenti?
È una storia infinita. Il condominio è un fenomeno culturale e sociale, richiede formazione. Azzardo a dire che bisognerebbe fare un corso, ottenere un patentino, prima di poter accedere a un condomino. Purtroppo riscontro in generale poco rispetto delle regole: si conoscono i diritti, ma di doveri se ne parla poco. In ventisette anni di attività, mi imbatto nelle stesse liti, come se il tempo si fosse fermato. Si discute di rumori molesti, di feste a tutte le ore del giorno e della notte, degli animali domestici, degli schiamazzi nei cortili. Sono sempre le stesse questioni. Alla base c’è l’intolleranza tra vicini di casa, un’intolleranza che tra l’altro si tramanda di generazione in generazione: il nipote che si ricorda dello sgarbo fatto al nonno anni e anni prima... Aggiungiamo pure che negli ultimi quindici, vent’anni c’è stato un aumento di stranieri. Non è naturalmente un ragionamento razzista, ma è evidente che ci siamo trovati a convivere con individui provenienti da tradizioni con una diversa cultura del vivere in condominio, a volte al di fuori di ogni controllo. E in questi casi al meccanismo dell’intolleranza si sono aggiunti i problemi legati alla difficile integrazione.

Il problema è solo l’intolleranza?
C’è poco senso civico, incapacità di dialogare, soprattutto nelle grandi città. Prima il condominio poteva essere considerato un centro di aggregazione, nel cortile comune si cresceva, c’era una grande integrazione con le famiglie. Oggi facciamo tutto di corsa, e questo modo di vivere non aiuta la convivenza in condominio.

Pensa che si potrebbe fare di più nell’ambito della formazione nei condomini, a proposito di convivenza civile? Sarebbe quanto mai necessario. Così come gli amministratori di condominio ora sono professionisti in continuo aggiornamento, anche il condomino è fondamentale che sia consapevole dei suoi diritti e dei suoi doveri. Soprattutto se consideriamo che ancora oggi la casa è l’investimento più importante. Il condomino che ha studiato, che si è informato, è più attento e prende meno fregature. E anche per il professionista poter contare su un ‘cliente’ preparato è una garanzia maggiore.

Come sarà il condominio del futuro?
Oltre ad auspicare e sperare che sia sempre di più una comunità di persone consapevoli e informate, per le quali la raccolta differenziata è un’operazione normale, immagino che sarà un condominio tecnologico. Le nuove case sono già fortemente intrise di nuove tecnologie, dalla domotica ai servizi, e stiamo arrivando agli stessi standard anche dove c’è la riqualificazione del vecchio. Penso naturalmente non solo al wifi centralizzato, ma anche alla domotica applicata alla sicurezza, o all’abbattimento delle barriere architettoniche. Penso alla gestione degli impianti da remoto a anche alla condivisione dei sevizi. A proposito di co-housing, ad esempio, i condomini potrebbero essere dotati di una lavanderia in comune, che consentirebbe un notevole risparmio di energia e di spese. Ma per questo non so se siamo ancora pronti a livello culturale.

Parliamo della professione: come è cambiata negli ultimi anni?
L’amministratore di condominio di una volta non esiste più. Oggi l’amministratore di condominio è un professionista che pur non avendo un albo può essere equiparato ad altri professionisti. Deve essere preparato e costantemente aggiornato. Ahimè, c’è vecchio retaggio per cui l’amministratore è un ragioniere un po’ faccendiere, a volte poco serio se non proprio disonesto. Il mondo è cambiato, ci siamo dovuti adeguare alle normative europee, e tutto il sistema ora è finalizzato a tutelare il consumatore finale, che è la parte più debole. Vinceremo la battaglia quando la nostra professione verrà riconosciuta dall’opinione pubblica. Quando un giovane uscito dalla scuola superiore dirà: da grande voglio fare l’amministratore di condominio.

Lei quindi consiglierebbe a un giovane di intraprendere questa carriera?
Sì, perché è una professione dinamica, autonoma, nella quale hai la possibilità di esprimere al meglio capacità manageriali e direzionali. Inoltre è una opportunità di lavoro importante, perché la nostra professionalità è necessaria, per legge. Ed è una professione nella quale si impara tantissimo. Io ho studiato economia e legge, ma le posso tranquillamente spiegare come funziona un ascensore o un impianto elettrico. La soddisfazione più grande però è quella di tenere insieme una comunità, per la quale diventi punto di riferimento, quasi un padre confessore. Conosco da anni i miei condomini, ho partecipato a matrimoni e battesimi, e tra noi c’è un rapporto di stima e fiducia che è andato oltre il rapporto professionale. C’è uno scambio culturale impressionante e quindi una crescita continua. Certo, la platea condominiale è variegata per cultura e provenienza e quindi le difficoltà non mancano. L’assemblea di condominio ad esempio…

È davvero ogni volta un incubo oppure è solo un cliché (potete gustarvi a tal proposito questo articolo)?
L’assemblea di condominio è una commedia all’italiana. Se un amministratore di condominio dice che ama le assemblee condominiali, allora è sicuro che quell’amministratore ha qualcosa che non va…

* Nato il 25 settembre del 1969 a Milano, laureato in Economia Aziendale e Management, svolge professionalmente l’attività di Amministratore di Condomini dal 1990. È un professionista con una lunga storia legata al settore immobiliare e all’associazione che rappresenta, l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), dove ha ricoperto diversi incarichi. Attualmente è vicepresidente nazionale vicario e di presidente della sedepProvinciale di Milano. Dal 2010 è responsabile del settore estero e membro del Consiglio di Amministrazione della Confederazione Europea CEPI (European Association of Real Estate Professions), con sede a Bruxelles.

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